■本報記者 王 崢

在央行持續(xù)降準(zhǔn)，市場資金較為充裕的背景下，本就面臨償債高峰期壓力的房企，近期的融資頻率持續(xù)加快。

根據(jù)同策資管最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月份，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，自2017年11月份融資達(dá)1246.18億元以來(其中包含恒大600億元的股權(quán)融資)，首次突破1000億元大關(guān)，環(huán)比2月份的552.88億元大幅上漲85.25%，融資筆數(shù)也創(chuàng)下了歷史新高。

而進(jìn)入4月份，房企的融資潮仍在持續(xù)。包括恒大、融創(chuàng)等龍頭房企均拋出了各種的發(fā)債計劃。

對此，中銀國際證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師晉蔚表示，“房企的融資環(huán)境已顯著改善”。而來自中原地產(chǎn)較寬泛的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月上旬房企發(fā)布的融資方案，總金額已接近1000億元。

龍頭房企加速融資

4月9日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，發(fā)行2023年10月份到期的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.95%，所得款項擬主要用于為公司現(xiàn)有債務(wù)再融資。融創(chuàng)中國稱，目前票據(jù)已申請于新加坡證交所上市及報價。

而4月8日，融創(chuàng)中國旗下融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)，其2019年申請公開發(fā)行公司債券項目獲上交所受理。據(jù)發(fā)行文件披露，融創(chuàng)地產(chǎn)本次擬發(fā)行債券期限不超過7年(含7年)，計劃發(fā)行規(guī)模不超過80億元(含80億元)，擬分期發(fā)行，首期發(fā)行規(guī)模不超過50億元(含50億元)。

融創(chuàng)方面表示，募集資金將用于償還融創(chuàng)房地產(chǎn)于2016年至2018年間發(fā)行的公司債券。新發(fā)行公司債券有利于更好、更有效地對公司資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行匹配及管理，以及優(yōu)化公司負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)。

同一天，中國恒大集團(tuán)公告稱，擬發(fā)行3筆合共20億美元的優(yōu)先票據(jù)。包括一筆12.5億美元于2022年到期的9.5%優(yōu)先票據(jù);4.5億美元于2023年到期的10.0%優(yōu)先票據(jù);以及3億美元于2024年到期的10.5%優(yōu)先票據(jù)。目前，恒大已與瑞信等公司訂立購買協(xié)議。

恒大方面表示，票據(jù)所得資金將主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資及用作集團(tuán)資本支出，剩余部分用作一般公司用途。

值得注意的是，據(jù)上交所披露信息顯示，恒大地產(chǎn)集團(tuán)擬申請發(fā)行200億元公司債券，該申請已被上交所受理。本次申請發(fā)行年限不超過7年，采用無擔(dān)保債券形式發(fā)行，擬分期發(fā)行，首期基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模不超過 100 億元，可超額配售規(guī)模不超過 100 億元。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)公告中表示，本次債券募集資金扣除發(fā)行費用后擬用于償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息。因存在實際發(fā)行時間及發(fā)行規(guī)模存在不確定性，最終發(fā)行將依據(jù)上交所批復(fù)決定。目前恒大地產(chǎn)未來12個月內(nèi)到期或回售的存續(xù)公司債券合計4筆，當(dāng)前余額為311.45億元。

而4月3日晚，碧桂園也發(fā)布公告稱，此前宣布的公司債發(fā)行工作已于4月2日完成，最終發(fā)行規(guī)模為5.9億元，票面利率5.03%。

房企融資成本降低

除了上述幾家房企巨頭，中型房企同樣在4月份加速了融資步伐。

4月9日，弘陽地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率9.95%，將于2022年到期，該票據(jù)計劃于香港聯(lián)交所上市發(fā)行。弘陽地產(chǎn)在公告中披露稱，擬將所得款項凈額用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。可能根據(jù)市場狀況變化調(diào)整其發(fā)展計劃并重新分配所得款項。

同一天，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告表示，擬對美國境外非美籍人士所持有的未償付2019年到期的6.875厘優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行交換要約。

公告披露，根據(jù)交換要約備忘錄所載條款及條件規(guī)限下，當(dāng)代置業(yè)現(xiàn)就交換代價作出交換合資格持有人所持未償付現(xiàn)有票據(jù)的要約。于公告日期，當(dāng)代置業(yè)本金總額為5億美元的現(xiàn)有票據(jù)尚未償付。其預(yù)期將于4月11日前后公布不超過3億美元的最高接納金額。

當(dāng)代置業(yè)表示，交換要約的目的是為現(xiàn)有票據(jù)再融資及改善本公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而使本公司能夠延展其債務(wù)到期狀況，更穩(wěn)定發(fā)展，并強化本公司的資產(chǎn)負(fù)債表及現(xiàn)金流量管理。

據(jù)悉，當(dāng)代置業(yè)還宣布將發(fā)行新票據(jù)，預(yù)計于2019年4月11日(可予延長或另行修改的有關(guān)日期)或前后宣布新票據(jù)的年期及最低收益率。并于4月26日前后于新交所上市及掛牌。新票據(jù)現(xiàn)金所得款項凈額將用于(其中包括)現(xiàn)有票據(jù)再融資及為收購或開發(fā)將用于日常業(yè)務(wù)過程中及用作一般企業(yè)用途的資產(chǎn)、不動產(chǎn)或個人財產(chǎn)或設(shè)備提供資金。

同時，4月4日，禹洲地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司廈門禹洲鴻圖地產(chǎn)開發(fā)有限公司第一期公司債券發(fā)行已于2019年4月3日完成，發(fā)行規(guī)模35億元;新城發(fā)展也發(fā)布公告稱，發(fā)行金額為2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.15%;而首開股份也在4月3日表示，擬向國家發(fā)改委申請發(fā)行總額不超過70億元(含70億元)企業(yè)債券;4月2日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，其將發(fā)行3.5億美元2022年到期優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.25%;4月1日，中駿集團(tuán)表示，發(fā)行3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.375%;而包括華僑城、華夏幸福、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展在內(nèi)的房企也在4月上旬發(fā)布了各自的融資計劃。

此外，4月8日，房地產(chǎn)中介公司我愛我家宣布，擬發(fā)行20億境內(nèi)公司債，期限不超5年，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。我愛我家表示，募集資金擬用于償還公司債務(wù)、補充公司流動資金。2019年度，基于經(jīng)營業(yè)務(wù)開展的資金需求，我愛我愛及合并報表范圍內(nèi)子公司擬新增債務(wù)融資總額不超過40.84億元。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從2018年四季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資逐漸出現(xiàn)井噴，企業(yè)融資難度也有所緩解。而從房企的資金成本看，相比前期有所下調(diào)。

東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建也指出，在融資成本方面，房企發(fā)行的產(chǎn)品利率大多低于他們在 2017年和2018 年發(fā)行的相同期限的產(chǎn)品，但仍高于2016年的發(fā)行成本。

“從融資成本看，基本告別兩位數(shù)(除個別企業(yè)外)，主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內(nèi)融資的公司債均在5%以內(nèi)，境外融資成本也有非常明顯的降低。”張大偉表示，“有些企業(yè)債的利率不到4%”。

以4月3日發(fā)行公司債券的華僑城為例，其本期債券品種一期限5年，第3年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，發(fā)行總額為25億元，票面利率3.88%。

香港現(xiàn)年內(nèi)最大新股融資

相比于發(fā)債融資，萬科和融信則選擇了配股增發(fā)的融資方式。

3月28日早間，萬科披露公告，完成2.63億股H股的私募增發(fā)，占增發(fā)后A+H總股本的2.33%。

據(jù)悉，該筆私募增發(fā)獲得戰(zhàn)略投資者、多國主權(quán)基金、全球基金的踴躍認(rèn)購，簿記獲得數(shù)倍超額認(rèn)購。最終增發(fā)定價29.68港幣，在當(dāng)日股價上漲3.7%基礎(chǔ)上僅折讓5%，較30日成交均價折讓3.4%。配售所得款項總額預(yù)計約為78.1億港元，扣減所有相關(guān)成本及費用后，配售所得款項凈額總額預(yù)計約為77.8億港元。此次融資將全部用于歸還境外債務(wù)，不會用于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

4月7日，萬科發(fā)布公告稱，公司已于4月4日以每股29.68港元的價格，向不少于六名承配人，成功配發(fā)及發(fā)行總數(shù)為2.63億股的新H股，配售凈額總額約為66.5億元。公司擬將配售所得款項凈額用于償還公司境外債務(wù)性融資。

上述交易也是今年以來香港資本市場規(guī)模最大的新股融資。

對此，標(biāo)普認(rèn)為，此次融資將小幅改善萬科的資本結(jié)構(gòu)，并有助于緩解其債務(wù)融資需求。“萬科2018年利潤增長率在一定程度上抵消了公司債務(wù)快速擴張帶來的不利影響，從而帶動其杠桿率小幅下降。但2019年萬科或難以繼續(xù)保持這一利潤率，要想在當(dāng)前BBB+評級下保持足夠的緩沖空間，萬科仍需要強化自身的財務(wù)管理”。

標(biāo)普預(yù)計，萬科將繼續(xù)保持較高的資本開支和投資支出，但增幅不會太大。萬科或許會將重點放在商業(yè)地產(chǎn)、物流、酒店式公寓等較新的業(yè)務(wù)板塊，以及這些板塊中萬科的市場地位和經(jīng)營表現(xiàn)。但隨著萬科核心的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的增速放緩，其多元化的投資意愿也可能降低。“隨著市場情緒改善以及內(nèi)地住房抵押貸款條件放松，公司在2019年前兩個月的銷售額下降趨勢應(yīng)會在第二季度起開始扭轉(zhuǎn)。2019年萬科的銷售額將小幅增長10%。2018年公司的已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入增長28%達(dá)到5310億元。這將支撐萬科在未來1年-2年實現(xiàn)25%左右的年收入增速”。

而4月4日，融信中國發(fā)布公布稱，該公司以每股10.95元配售1.08億股新股，股份占擴大后已發(fā)行股本的約6.27%。配股價較前一日收市價折讓約7.05%。認(rèn)購事項所得款項總額將約為11.826億元。認(rèn)購事項估計所得款項凈額(經(jīng)扣除配售事項及認(rèn)購事項的所有適用成本及開支)約11.766億元，將用作融信發(fā)展目的及作為集團(tuán)的一般營運資金。