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房貸利率或已見底：首套房停漲二套房回落 部分一線城市現松動

本報記者 周炎炎 上海報道

過去的11月是一個微妙的轉折點。全國首套房貸利率平均值今年前10個月“漲聲一片”的勢頭終于被扭轉，而一線城市中廣州、深圳均出現不同程度回落。

利率繼續下滑概率低

根據融360監測數據，11月全國房貸利率方面，首套房貸款利率平均值為5.71%，今年首次停漲，持平上月;二套房貸款平均利率為6.06%，較上月回落1BP。其中一線城市利率表現為回調，二三線城市中利率回調及利率微漲情況均存在。

具體而言，首套房方面，北上廣深四個一線城市中，北京貸款平均利率為5.47%，較上月持平;上海為5.19%，較上月持平;廣州為5.62%，較上月回落10BP;深圳為5.61%，較上月回落1BP。

二線城市中，杭州、南京首套房貸利率下滑，其中杭州實現兩個月連降;青島、蘇州、長沙、無錫則上漲。

12月13日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道表示，部分一二線城市房貸利率松動，多少也是為了配合近期的新推盤項目。廣深等地近期推盤規模很大，若是銀行貸款政策不配合，那么推盤再多意義也不大。而且近期包括房企融資等方面的利好政策比較多，房企也可以享受更為寬松的政策，對于銷售的預期也是看好的，這也利好房地產市場各類配套政策跟進，尤其是按揭貸款的政策。

嚴躍進稱，這也體現了當前房地產市場的一些微妙變化，例如房地產領域金融適當寬松的導向。對于廣深而言，房地產個貸是不會收緊了，但未來是否放寬還存在變數。但這種放寬可能會出現在放貸額度的放寬，而非利率持續下滑上。嚴躍進認為利率已經見底，未來可能上升。

而一線城市中上海的首套房利率未出現下滑，其主要原因在于已經偏低。在融360監測的35個城市首套房貸款平均利率中，11月最低值為上海5.19%，低于全國平均水平52BP，低于最高值為6.26%的武漢107BP。不同于各地首套房貸普遍較基準利率上浮5%-35%，在融360監控的30家銀行中，上海仍有5家銀行可以申請9.5折優惠，9家銀行執行基準利率。

“目前合作的新樓盤的房貸利率維持在基準利率9.5折，貸款近期也不會放量，因為目前年內貸款指標已經完成，沒有沖量需求。”12月13日，一位工商銀行上海地區的房貸經理接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

另有一位國有大行上海地區房貸經理也表示，為了爭奪市場，該行曾經在今年下半年將首套房貸利率下調至9折，當時房企資金緊張，去年未開的盤全部都積壓在今年“爆炸式”開盤，該行因房貸利率優勢獲益匪淺。但最近，該行又把折扣調整為9.5折。

但對于購房者來說，較去年年底而言，還款壓力仍有加大。以30年期限的300萬商業貸款來算，去年11月上海首套房貸利率為4.94%，等額本息情況下還款總額為575.8萬元，每月需還款15995元。而按照今年11月的利率水平，還款總額為592.4萬元，較之前多了16.6萬元，每月需還款16455元，多了460元。

房價調控成效考評有變

對于房企而言，由于去年捂盤，今年資金緊張大量拋售，多地首套房利率下降或能減輕壓力。而也有房企表示，比自己更焦慮的是地方財政，他們預計房地產調控幅度會出現小幅變化。

12月13日，一位華東中型房企董事局主席向21世紀經濟報道記者透露，與華東某二線城市住建部門交流時，對方表示，住建部對城市房價的考評辦法會出現變化，不以樓盤為單位限價，而是只要某城市房價不高于GDP增長水平即可。

上述房企高管表示，自己在該市買過幾個樓盤，買入樓板價為每平方4.5萬，但建成之后政府調控為3.5萬元，“實在無法覆蓋成本。”

他認為，本次調控使得房地產自8月以來逐漸走軟，開始進入下行期，但目前絕大多數城市供求關系不錯，特別是一線城市和準一線城市。他預期12月還會繼續下行，因為房企需要資金，大量出貨導致下行。但是出完貨之后，房企會在明年2月逐步停手，預計明年房價仍較為平穩。

中國社會科學院12月11日發布的《中國住房發展報告(2018-2019)》顯示，2018年以來，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期，另一方面，宏觀環境變化疊加悲觀情緒并進一步傳染給房地產市場。

報告進一步指出，明年房地產市場小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈波動，但可能會有起伏和波動。城市分化可能再度出現。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有所增加，未來趨勢由增長主導;三四線城市市場向下的壓力加大，庫存可能再度增加。