2020年，房地產行業中的中小房企受關注度提升。人民法院網公布數據，今年上半年發布破產文書或進入破產清算程序的房企有200多家，三四線城市中小型開發商占比較高，破產原因多為負債過高、資金鏈破裂。中小房企日子顯得頗為艱難。

以A股三季度營業收入600億元以下的中小型房企79家作為分析樣本，從營收情況、盈利能力、穩健性、周轉率等作為分析維度，可以印證，中小房企面臨的生存壓力漸大，虧損成為普遍問題，有的小房企甚至面臨多年來的虧損高峰。

一家百億級房企的員工透露，其所在的企業去年下半年以來融資比較緊張，就沒有再拿地。而疫情發生后，銷售受到較大影響。但這家房企目前還能勉強生存。上海集結不少百億銷售規模的小房企，正在規模擴張與行業調控中動蕩前行：有的半年更換一撥職業經理人，不斷試錯;有的積極尋求與其他房企的項目合作機會。

營收下滑、虧損擴大

從2020年三季度營業收入來看，79家樣本企業中，有41家房企營業收入同比業績下滑，而這一數據在2019年僅有32家，其中業績下滑超過30%的房企有17家，在一定程度上反映了市場因素對房企業績的影響。

從業績下滑的原因來看，疫情影響是一個因素，但更多的在于公司自身的問題。利潤方面，三季度樣本企業中利潤下滑的有45家，較去年同期增加5家，其中虧損的有12家。

從企業來看，泰禾集團前三季度虧損19億元，是樣本企業中虧損最大的房企，同比下滑185.9%。泰禾只是特例，相比較而言，小房企的虧損下滑趨勢更明顯。嘉凱城(000918.SZ)、新華聯(000620.SZ)等均出現虧損擴大的情況。新華聯前三季虧損額創近十年之最。三季報顯示，2020年前三季度，新華聯實現營業收入35.56億元，同比下降36.79%;期內凈虧損6.80億元，同比下降516.94%，這是近十年以來的首次巨虧，扣非后的虧損額將擴大至7.46億元。今年以來，這家在2019年營收剛剛破百億的小房企“黑天鵝”事件不斷：債務違約，成為疫情下首個房企違約案例。

與去年同期相比，中小房企的盈利能力下滑。2019年樣本企業平均銷售毛利率為37.8%，較今年高出3.3個百分點。2019年樣本企業中銷售毛利率出現下滑的房企有42家，而今年同期相比毛利率下滑的企業達到50家。

從企業主營領域來看，具有產業、園區租賃經營等業務的房企，銷售毛利率較高，如陸家嘴等企業表現較為搶眼。從品牌房企來看，如中南建設、金地集團、陽光城、招商蛇口、華僑城等均出現不同程度的下滑。

由于成本因素的影響，行業盈利能力在逐漸走低。此外市場及企業結轉因素也造成了企業利潤規模的降低，從而導致銷售毛利率的走低。從這些中小房企ROE的表現來看，也呈現出了同樣的趨勢。整體來看，今年前三季樣本房企ROE較去年同期有所下降，2019年樣本企業ROE均值為6.05%，而今年均值下降1.97個百分點。2019年同期ROE出現下降的企業為45家，今年同期出現下降的企業達到51家。

同策研究院研究總監肖云祥指出，中小房企當前面臨困境的原因有三：品牌影響力小，號召力不強，直接導致銷售力不足;運營能力低，效率不高;缺錢。

很多中小房企都存在資金周轉效率低的問題，比如，一個幾萬平方米的小型項目，小房企開發周期長，項目周轉速度慢直接導致了資金周轉率下降。運營能力低產生的后果不僅是加大了行業差距，還增加了房企自身的壓力。運營效率低，將直接影響資金的利用效率，加大了資金壓力，費用成本增加，降低了利潤空間等。

另外，中小企業融資難，導致這些房企的土地市場競爭力下降，喪失發展機會，逐漸被洗牌出局。資金就是血液，中小房企運營效率低，導致資金鏈更加緊張。但是中小房企融資太難、太貴這個問題長期存在。金融機構在房企貸款業務中，在審核企業資質時，房企銷售規模是重要的參考指標，這就導致中小企業融資渠道變窄，只能找“影子銀行”融資，這就帶出另外一個問題：融資成本高，不斷侵蝕中小房企的利潤，但要活下去，又不得不犧牲利潤。

分化加劇

根據同策研究院提供的數據顯示，比對“三道紅線”指標，從剔除預收賬款的負債率來看，今年三季度中小房企均值為62.3%，較去年同期增加0.6個百分點。從企業個數來看，指標增加的企業數量較2019年同期少2家，但增長幅度相對較高，其中超過70%的企業有34家。凈負債率方面，樣本企業中均值為111.3%，較2019年同期增加13個百分點，其中同期增長的家數為40家，較2019年同期增加2家，其中超過100%的企業有30家。現金短債比方面，在剔除14家部分指標異常的企業外，2020年65家樣本企業現金短債比均值為126，較去年同期降低5個百分點。

通過對三個指標的分析，整體來看，與去年同期相比樣本企業穩健性出現下滑趨勢。但也有部分企業現金流情況向好，說明中小房企分化加劇。在現金方面，三季度前述79家中小房企貨幣資金均值為93.8億元，較去年同期增加10.6億元。從單個企業來看，華發股份貨幣資金增長最多，達206億元。其次大悅城、首開等房企，現金增長規模和幅度，都呈現出較好的水平。

三季度中小房企的存貨周轉率均值為0.1545，較去年同期增長0.0038。從企業變化情況來看，在樣本企業中，2019年同期有41家房企同比是增加的，而今年為45家。均值增加主要是個別企業，如亞太、合肥城建、大名城等企業增幅較大所致。總資產周轉率方面，今年三季度均值為0.1073，較去年同期下降0.0049。有49家企業出現同比下滑，而2019年僅有42家企業同比下滑。整體來看大多數企業存貨周轉率是下滑的，這主要是疫情期間，開工、去化受影響導致運營效率走低。

肖云祥認為，如果說在初期大家走的都是同一條路，都在同一起跑線上，那么后來不同的發展思路就決定了中小房企與大房企之間在10年后的差距有多大。一些中小房企，在市場最好的時代，浪費了最好的機遇，缺乏危機意識和戰略眼光;而一些發展起來的房企則是抓住當時難得的市場機會，走規模化擴張的道路，加大開發項目數量，擴大進入城市數量。

經過兩年的調整，樓市已轉換為買方市場，市場的變化倒逼行業注重產品品質，注重品牌的塑造，同時加強管理能力建設，成本控制，以創新的方式提升融資能力等。中小房企出局也是市場資源有效配置的一種體現。肖云祥認為，吃老本或是被收購，就看中小房企自身的調節轉型能力，“優勝劣汰、適者生存”。

正如萬科董事會主席郁亮在2020年度上海萬科媒體見面會上所言，“活下去”翻成另外一個語言就是叫做時代企業。當前行業和政策變化很快，所謂的時代企業就是要努力適應變化及變化的維度。“如今房地產行業面臨巨大的變化，一方面，如果不適應變化就要被淘汰;另一方面，變化也是一個新的機會，誰適應這變化，誰有新的機會。”