2020年以來(lái)至6月10日，德信中國(guó)在包括成都、杭州、寧波、武漢、溫州等地先后拿下了12宗地塊，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約123.16萬(wàn)平方米，總成交金額逾140億元。

德信中國(guó)又出手了。6月11日，在經(jīng)過(guò)了116輪競(jìng)價(jià)后，德信中國(guó)旗下的溫州浩闊企業(yè)管理有限公司以36億元的總價(jià)競(jìng)得溫州鹿城區(qū)1宗綜合用地，折合樓面價(jià)26385元/平方米，溢價(jià)率50%。而這已是該地塊的最高限價(jià)。

據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)，截至6月10日，德信中國(guó)先后拿下了12宗地塊，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約123.16萬(wàn)平方米，總成交金額逾140億元。而這些地塊中，最高溢價(jià)率超過(guò)了100%。而高溢價(jià)率之下，如何保證項(xiàng)目的利潤(rùn)空間又成了德信中國(guó)面臨的一項(xiàng)新課題。

記者就拿地、利潤(rùn)等問(wèn)題向德信中國(guó)方面發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿前，尚未收到進(jìn)一步回復(fù)。

頻繁高溢價(jià)拿地

事實(shí)上，德信中國(guó)近期在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)堪稱“兇猛”。

6月10日，德信以總價(jià)10.55億元摘得成都天府新區(qū)一宗宅地，成交樓面價(jià)15935元/平方米，以及須無(wú)償移交面積比例8%，溢價(jià)率為47.83%。

5月28日，經(jīng)過(guò)129輪舉牌后，德信中國(guó)從萬(wàn)科、保利等18家房企中脫穎而出，以12.28億元、80%的溢價(jià)率，競(jìng)得成都天府新區(qū)興隆湖一幅商住用地。

這樣的溢價(jià)率對(duì)于成都所在的二線城市而言著實(shí)不低。克爾瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在5月25日-31日的一周內(nèi)，二線城市整體平均溢價(jià)率僅為10%，而成都因天府新區(qū)、新都區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域的高溢價(jià)成交帶動(dòng)下，在該周的溢價(jià)率也僅是接近30%。

德信中國(guó)還在持續(xù)加碼布局浙江大本營(yíng)。

5月19日，其以22.5億元競(jìng)得寧波一宗城鎮(zhèn)住宅用地，成交樓面價(jià)22140元/平方米，溢價(jià)率45.7%。

這一溢價(jià)率還不算高。半個(gè)月之后，6月4日，德信在188輪競(jìng)價(jià)后，以7.252億元拿下徐州市鼓樓區(qū)一宗住宅用地，樓面價(jià)7469元/平方米，溢價(jià)率沖破100%，達(dá)到135.39%。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，6月1日至7日的一周內(nèi)，以徐州等為代表的重點(diǎn)三四線城市供應(yīng)了優(yōu)質(zhì)地塊，整體溢價(jià)率約為24%;而在5月18日-24日的一周內(nèi)，寧波的土地溢價(jià)率約為31%。

由此來(lái)看，德信所拿地塊皆明顯高于當(dāng)周的平均水平。同時(shí)，粗略計(jì)算可知，截至目前，德信中國(guó)所獲地塊的平均樓面價(jià)約為11400元/平方米，遠(yuǎn)高于2019年約6220.2元/平方米的新增土地成本。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向記者表示，德信在港上市后，自身的規(guī)模化驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，同時(shí)可以看到其融資動(dòng)作頻頻，資金儲(chǔ)備量也明顯加強(qiáng)。另一方面，近兩年浙系房企的發(fā)展速度也表現(xiàn)較好，德信拿地出手迅猛也就在情理之中了。

張波也進(jìn)一步表示，德信中國(guó)對(duì)部分城市有充分自信，或者十分看好部分城市，“拋開(kāi)溢價(jià)率，從本身的實(shí)際地價(jià)來(lái)看，未來(lái)壓力的確不小。”

不過(guò)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，德信中國(guó)或許會(huì)延續(xù)這樣積極拿地的動(dòng)作。

在3月中旬舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，德信中國(guó)管理層曾表示，“2020年我們目前拿地壓力比較小，公司已經(jīng)有足夠的供貨量，截至2月底，我們可供貨1020億元，今年公司(新增貨值)目標(biāo)是800億元。”

諸葛找房數(shù)據(jù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年以來(lái)至6月10日，德信中國(guó)在包括成都、杭州、寧波、武漢、溫州等地先后拿下了12宗地塊，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約123.16萬(wàn)平方米，總成交金額逾140億元。

若算上6月11日拿下的溫州地塊，德信中國(guó)新增土地總規(guī)劃建筑面積達(dá)到約為136.8萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2019年德信中國(guó)的銷售均價(jià)為18308.5元。以此粗略計(jì)算，截至當(dāng)前，德信中國(guó)所獲貨值約250億元，仍低于800億元的新增貨值目標(biāo)。

調(diào)高權(quán)益比短期難實(shí)現(xiàn)

拿地溢價(jià)率維持在高位，分散風(fēng)險(xiǎn)、保證利潤(rùn)空間對(duì)房企來(lái)說(shuō)，是一個(gè)頗為重要的課題。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平普遍走低的大背景下。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向記者表示，過(guò)去，房企在獲取高溢價(jià)率土地后，會(huì)選擇“捂地”的方式來(lái)保證盈利，而現(xiàn)在則會(huì)找品牌溢價(jià)率高的企業(yè)合作。

這也正是德信中國(guó)選擇的方式。在此前的2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，德信中國(guó)管理層表示，“地價(jià)較熱時(shí)通過(guò)合作方式取得土地控制溢價(jià)率分散風(fēng)險(xiǎn)。”

不過(guò)，采取合作方式降低風(fēng)險(xiǎn)的另一面便是權(quán)益占比明顯較低。

德信中國(guó)2019年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，其新增的38個(gè)項(xiàng)目總價(jià)值約295.13億元，而其應(yīng)占權(quán)益僅111.56億元，占比僅為37.8%。同樣地，在2018年新增的22幅土地中，權(quán)益占比僅為31.3%，其中，權(quán)益占比超過(guò)50%的僅9塊，有一宗位于杭州地塊，德信中國(guó)占比僅7.4%。

德信中國(guó)也意識(shí)到了這一問(wèn)題。“合作也會(huì)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率的降低，所以我們從2019年開(kāi)始逐步調(diào)整合作模式，從廣泛合作到未來(lái)戰(zhàn)略性合作、選擇性合作。”公司管理層業(yè)績(jī)會(huì)上也坦言，“未來(lái)也會(huì)進(jìn)一步調(diào)高權(quán)益比，從40%-50%提高到50%以上。”

不過(guò)，諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄向記者表示，德信中國(guó)以合作方式拿地居多，權(quán)益比例較低，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，采取合作方式拿地更能緩解風(fēng)險(xiǎn)壓力。而從德信中國(guó)當(dāng)前的盈利能力以及負(fù)債水平來(lái)看，短時(shí)間內(nèi)提高拿地權(quán)益比例或難以實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于通過(guò)合作開(kāi)發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)的方式，地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，“合作開(kāi)發(fā)的模式會(huì)稀釋企業(yè)項(xiàng)目銷售收入”，同時(shí)，“一些高溢價(jià)項(xiàng)目，因?yàn)榈貕K成本比較高，即便是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)也會(huì)還是有很多潛在的問(wèn)題”。

張波則坦言，通過(guò)合作來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并非最佳路徑，2016年-2017年不少地王項(xiàng)目后續(xù)銷售不佳，合作也未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的現(xiàn)象比比皆是。