全國法拍房掛拍量再創(chuàng)新高。

近期，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國法拍房共掛拍60.6萬套，同比增長35.7%，全國法拍房市場規(guī)模已經(jīng)增至1.4萬億元。不過，但受法拍房限購政策、樓市下行等因素影響，2022年法拍房市場成交量不升反降，共成交11.8萬套，同比下降14.9%。

法拍房，即“法院強制執(zhí)行拍賣的不動產(chǎn)”。當(dāng)債務(wù)人無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，債權(quán)人通過司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下不動產(chǎn)進行拍賣，以拍賣所得款項來償還債務(wù)。

(資料圖片)

因為不動產(chǎn)拍賣屬于債務(wù)糾紛的處置結(jié)果，因此，法拍房對經(jīng)濟運行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后性。中指研究院認為，2022年，我國經(jīng)濟下行壓力較大，涉及債務(wù)糾紛的不動產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢，預(yù)計破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長。

住宅法拍房突破30萬套

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國法拍房共掛拍60.6萬套（按標的物統(tǒng)計，同一標的物，跨平臺跨拍次僅統(tǒng)計一次），同比2021年44.7萬套增長了35.7%，掛拍總金額約1.4萬億元，同比增長18.6%。可供對比的是，2022年全國商品房銷售金額為13.3萬億元。

根據(jù)中指院的統(tǒng)計，法拍房的物業(yè)類型包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、土地、其他。其中，住宅的掛拍套數(shù)最多，2022年共掛拍31.7萬套，同比增長34.6%，占比52.3%；其次是商業(yè)，2022年掛拍套數(shù)為20.1萬套，占比33.1%。

值得注意的是，掛拍量快速增長的同時，法拍房的成交量卻處于下降態(tài)勢。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國法拍房共成交11.8萬套，較2021年的13.8萬套同比下降14.9%。從全國范圍來看，法拍房的成交率整體較低，按套數(shù)計算，2021年成交率為30.9%，2022年降至19.4%。也就是說，2022年，掛拍的10套房中，成功拍賣的僅兩套。

成交價方面，折價率（=房屋成交價/評估價）是衡量拍賣折扣的數(shù)據(jù)，折價率越高，說明成交折扣越少，拍賣標的的成交價相對越高；反之，折價率越低，成交的折扣越多，拍賣標的的成交價越低。從物業(yè)類型來看，土地的折價率最高，住宅、商業(yè)的折價率較低。中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2022年住宅、商業(yè)、工業(yè)類物業(yè)的折價率分別為84.8%、71.9%，84.6%，均下降了5個百分點左右。也就是說，2022年，住宅、商業(yè)、工業(yè)類房產(chǎn)賣出了更低的價錢。

四川省掛拍量最高

從各省份的法拍房掛拍量來看，2022年四川省掛拍6.6萬套，是全國法拍房掛拍數(shù)量最多的省份，其次是，廣東、河南、江蘇，掛拍量均超過了4萬套。另外，2022年，四川、重慶兩地掛拍量同比增長均超80%，增長較快。

成交量方面，2022年，江蘇、廣東、浙江、四川4省法拍房成交量均超1萬套，處在較高水平，其中成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬套，同比下降4.3%。整體來看，法拍房成交量多集中在經(jīng)濟發(fā)達省市。

分城市來看，法拍房市場主要集中于二線城市。2022年，掛拍量前20城中，二線城市數(shù)量為12個，重慶掛拍量最高，約3.2萬套，其次是成都、佛山、杭州、北京、長沙、蘇州。成交套數(shù)最多的城市為杭州，其次是北京、寧波、溫州、金華。

中指研究院的研究報告認為，由于法拍房主要源自債務(wù)糾紛，法拍房掛拍量較高的城市多位于近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的中西部、長三角、珠三角區(qū)域。而東部沿海區(qū)域的長三角、珠三角核心城市整體經(jīng)濟活躍度高，雖破產(chǎn)中小企業(yè)量較多，但法拍房價值認可度仍較高，法拍房成交量、成交折價率相對較高。

同時，中指研究院也提到，法拍房對經(jīng)濟運行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng)，普遍需要6個月或更長時間。2022年，我國經(jīng)濟下行壓力較大，涉及債務(wù)糾紛的不動產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢，據(jù)最高法院統(tǒng)計，2023年1月，全國在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達2335個，其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達391個，預(yù)計破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長。

法拍房限購政策收緊

對于法拍房掛牌量攀升，成交量卻下降的原因，中指研究院認為，2022年法拍房限購政策的出臺、房地產(chǎn)市場整體下行，共同導(dǎo)致了法拍房市場成交量出現(xiàn)下行。

法拍房逐步進入大眾視野，得益于2016年線上法拍交易平臺的建立。彼時，最高人民法院規(guī)定，“人民法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式”，該規(guī)定于2017年1月1日起實施。此后，淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)、工商銀行融e購、京產(chǎn)權(quán)交易所七家法拍平臺相繼開始運營。

早期，法拍房交易不受限購政策約束，同時法拍房通常相比市場價有一定折扣，且與二手房相比無需中介傭金，成為市場“撿漏”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渠道，獲得較高關(guān)注度。不過，2013年起，廣州、深圳、北京等部分重點城市陸續(xù)收緊法拍房限購政策，競買人需要擁有購房資格。2021年上半年，受房地產(chǎn)市場熱度較高影響，上海、杭州等熱點城市也陸續(xù)收緊法拍房限購政策，法拍房的準入門檻也隨之變高。

相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優(yōu)勢在于價格普遍存在折扣，值得一提的是，法拍房交易也存在一些隱性風(fēng)險。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題，需競買者自行調(diào)查判斷。基于此，盡管法拍房關(guān)注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數(shù)人持觀望態(tài)度。