近期，提前還貸潮愈演愈烈。與此同時，關于調降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。

這一情況也引起了監管部門的關注。2月16日，第一財經記者了解到，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，人民銀行、銀保監會2月9日召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。同時，針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監會要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示；監管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介并披露典型案例。

對于存量房貸利率下調，爭議頗多。不少分析認為應引導銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差，從而進一步降低住房消費者的負擔，解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題；但也有觀點指出，調整存量房貸利率并非“有百利而無一害”，“打折”容易滋生套利空間，用存量房貸降息提振消費并不可行。

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存量房貸利率到底應不應該下調？調整存量房貸利率對銀行有哪些影響？對于下調存量房貸利率市場有哪些建議？記者就這些爭議問題采訪了業內權威專家。

下調存量房貸利率是否符合契約精神？

近期新發放房貸利率的持續下降,引起了部分存量房貸消費者的關注，下調存量房貸利率呼聲再起。在這些呼聲中，一些反對聲則格外顯眼。

比如，有評論指出，存量房貸利率調整的態度，更多關乎商業銀行與客戶之間的合同，并不存在銀行是否“應該”讓利的問題；調整存量房貸利率并非如某些觀點認為的那樣“有百利而無一害”；當前來看，不僅每位購房者和銀行簽訂的房貸合同都不一樣，統一“打折”容易滋生套利空間。極端情況下，甚至不排除炒房之風死灰復燃，從長遠來看這更是不利的。

在招聯首席研究員董希淼看來，上述觀點不值一駁。他指出，對于銀行而言，主動讓利不僅可以更好地履行社會責任、促進消費，還有助于留住更多存量客戶。

多數支持調降存量房貸利率下調的觀點普遍認為，下調存量房貸利率可為居民減輕房貸負擔。

“以上海為例，目前首套房利率為LPR（5年期以上）加點35個BP，為4.65%，其他地方最低為3.7%。僅以這兩個數據對比看，新增和存量利差接近1個百分點，這一利差是巨大的。”一位上海市民對記者感嘆，“我們還認房認貸，換房也是二套利率，那就是加點105bp，差距就到1.65個百分點了。”

經濟學家任澤平日前撰指出，老百姓提前還貸，不是因為收入增加或者積蓄多，而是因為存量房貸利率與新增房貸利率差距過大，政策需反映民眾呼聲，建議金融機構為購房者提前還貸提供便利，相關部門重視社會呼聲，出臺措施引導銀行適度降低存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本，有效解決提前還貸潮問題。

由于此事更多關乎商業銀行與客戶之間的合同，調降存量房貸利率是否符合現代商業社會的契約精神，也是爭議的焦點之一。

中國銀行研究院高級研究員李佩珈對第一財經表示，從法治精神維護來看，契約精神既適應于金融機構，也適用于金融消費者，不能偏頗任何一方。利率市場化背景下利率分化加大，不僅不同市場的利率分化加大，而且同一類利率在不同時期的利率分化也加大，特別是存量房貸利率與新增房貸利率之間存在差異將成為常態，如果因為利率差異而隨意變更合同，這將帶來金融市場秩序的嚴重破壞。

下調存量房貸利率會對銀行產生多大影響？

實際上，存量房貸利率是否應該調降，近期之所以被廣泛討論，除了上述原因外，一個焦點還在于：市場普遍擔憂房貸作為銀優質資產之一，一旦下調存量按揭貸款利率，將對銀行產生巨大的經營壓力，短期內銀行找到類似優質資產并非易事。

“考慮到當前全國個人住房貸款余額已經達到38.8萬億，體量龐大，其涉及商業銀行盈利和息差收入占比較大，即便是下調0.25個百分點，直接影響的收入規模在1000億元左右，影響較大。”植信投資研究院資深研究員馬泓對記者說。

馬泓認為，考慮到銀行每年年初會制定全年信貸投放及放款計劃，如果出現規模較大的提前還貸行為，則會影響銀行的年度借貸計劃。

不過，在當前提前還貸潮愈演愈烈的情況下，提前還貸依然會對銀行產生多重影響。

李佩珈表示，一是利潤受損。存量房貸款是基于前期利率相對較高的環境下發放的，因此提前還貸將使得銀行難以實現既定目標的利息收入增長；二是信貸收縮。銀行每年會制定新增房貸的增量目標，居民提前還貸將使得銀行新增信貸考核指標難以完成，甚至負增長；三是成本上升。歷史上看，提前還貸行為并不普遍，對不少銀行都是新課題。提前還貸會增加銀行不少人力投入來處理這一業務，相應地會增加銀行不少操作成本。

正因為如此，董希淼認為應該降低存量房貸利率。“因為這不但能降低住房消費者負擔，還能減緩越來越多的提前還款以及住房貸款被‘置換’等現象。利率降一些，客戶留下來，風物長宜放眼量。”

綜合市場分析來看，下調存量房貸利率關鍵在于需要出臺具體措施對沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響。

一位長期研究房地產領域的金融專家認為，雖然歷史上存量房貸利率下調有過先例（2009年初，銀行主動讓利，給存量按揭利率直接打了七折）。但當前情況與2009年有所不同，個人按揭貸款體量巨大。因此需要重點考慮銀行風險承壓能力，進行壓力測試。

“一旦調整存量房貸利率，短時間內對商業銀行的經營情況將產生較大的波動和影響，不利于銀行體系的穩定，因此短期內全面推行存量房貸利率的調降的概率較低。”馬泓對記者表示。

董希淼建議，央行可以適度通過市場利率定價自律機制，引導存款利率適當下行，減輕銀行負債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響；亦可對部分影響較大的銀行進行定向降準以彌補其損失。

下調存量房貸利率到底是不是好事？

對于下調存量房貸利率，市場熱議的另一焦點則是：下調存量房貸利率到底能否提振消費。

比如，任澤平就認為，下調存量房貸利率有利于降低居民負擔，提振消費者信心，擴大內需，促進中國經濟復蘇，是利國利民的善政。

但也有不少專家有著不同的觀點。李佩珈表示，下調存量房貸利率并不會帶來新的消費增長，從金融機構資產負債表的角度來看，表現為資產和負債的同步減少，導致金融機構整個資產負債表規模收縮，而要對消費產生增長，則是在金融機構負債端的減少，帶來資產端的增長，這才是能夠產生消費的能力。

因此，她建議，是否有必要引導存量房貸利率下調需要綜合評估潛在影響，特別是全社會整體福利水平的改善。如果存量房貸利率下調不能帶來新的投資和消費增長，在當前居民去杠桿背景下，這可能導致更大程度的消費投資萎縮，對經濟復蘇、就業改善、金融穩定帶來不利影響，導致除存量住房群體之外的更多群體的福利損失。從這個意義上看，進一步調降存量房貸利率并不見得一定是好事。

馬泓認為，下調存量房貸利率，對降低居民部門而言有助于降低負債壓力，為居民提供了擴大消費的基礎。不過還是要注意全方位的影響，過去一年半全國消費增長放緩，更多是來自于疫情干擾、宏觀經濟下行、居民收入放緩等多種因素所致，預計上述不利的條件在今年會逐步減弱，整體經濟將逐步復蘇，居民部門的消費支出也會大概率隨之回升，不一定只依賴于調整貸款利率。

董希淼則建議，降低存量房貸利率，并非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求、階段性部分下調存量房貸利率更為可行。在執行過程中，可以不用區分地域、首套房還是二套房、是固定利率還是浮動利率。各地可以通過市場利率定價自律機制來召集銀行商討，形成一定的標準并加以實施。

比如，可根據房貸利率水平分三檔實施：到2023年1月1日，房貸利率在6.0%以上的存量房貸可打85折，或下降100個基點；房貸利率在5.5%~6.0%之間的存量房貸可打9折或者降60個基點；房貸利率在5.0%~5.5%點5之間的打95折或者降30個基點。在降低利率時，銀行無需與借款人重新簽訂紙質合同，可采取此前貸款基準利率轉為LPR時的做法，即向符合條件的借款人發送信息確認即可。而所謂階段性則可將時間暫定為三年，三年之后可以根據實際情況再做研究。