信貸、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，房企融資正在持續(xù)升溫。

近兩日福星股份、世茂股份、北新路橋、大名城、新湖中寶5家涉房企業(yè)公告籌劃非公開發(fā)行股票事項，募資款用于“保交樓”等房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還債務(wù)本息等；與此同時，民營房企首批增信發(fā)債服務(wù)進入落地階段，“第二支箭”首單融資已完成發(fā)行；股份行和城商行也跟進對房企的授信。

(資料圖片僅供參考)

一邊是房企爭飲融資“頭啖湯”，一邊是銀行及券商等機構(gòu)爭相奔走搶抓市場機遇。

據(jù)第一財經(jīng)報道，有投行正在與房企接觸，研究政策內(nèi)容、商討制定融資方案等。“房地產(chǎn)屬于高資本行業(yè)，對資本的需求量大，（對券商）會是個重要增量。”資深投行人士王驥躍對記者表示。

另有負責房企融資的相關(guān)人士表示，有券商正在梳理篩選地產(chǎn)公司名單，計劃溝通發(fā)債相關(guān)事宜。

機構(gòu)拋出”繡球“，部分中小房企躍躍欲試，又遲疑觀望——政策暖風吹起，融資環(huán)境轉(zhuǎn)好，是否就能分食到“新蛋糕”？

“相對而言，頭部房企可能募資更容易。一些融資能力、盈利能力較弱的中小型房企，雖也有券商在接觸，但只擬定了初步方案。”有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，“后續(xù)錢從哪來，大家還沒有頭緒。”

定增計劃密集出爐

“第一支箭”信貸支持，“第二支箭”債券融資，“第三支箭”股權(quán)融資。房地產(chǎn)融資“三支箭”齊發(fā)，頂層支持迎來高潮。

有分析認為，政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務(wù)風險蔓延；另一方面，從開發(fā)貸、債券、信托、股權(quán)等多渠道向房企提供資金支持。

11月28日，證監(jiān)會宣布5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。

這意味著樓市“第三支箭”正式落地，房企股權(quán)融資放開，暫停12年的房企再融資恢復。政策推出后，多家涉房企業(yè)迅速拋出定增計劃。

11月29日，福星股份搶食“頭啖湯”，發(fā)布籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告。世茂股份、北新路橋緊隨其后，當天晚間發(fā)布相關(guān)定增公告。3家公司均（擬）向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，擬發(fā)行股份數(shù)量不超過發(fā)行前公司總股本的30%。

11月30日晚間，新湖中寶、大名城發(fā)布了《擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告》。

募資用途方面，多家公司提到，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還部分公開市場債務(wù)本息，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

不過，上述公司的定增方案均處于初期籌劃階段，仍存不確定性，相關(guān)事項尚需公司董事會、股東大會審議及主管部門核準。

“房地產(chǎn)股權(quán)再融資相當于是在供給端的進一步放松，對房企而言意義重大，這意味著這一輪地產(chǎn)收縮到此告一段落了。”星石投資副總經(jīng)理萬凱航表示，這有助于解決行業(yè)保交樓的問題，也有助于解決今年房地產(chǎn)投資過快下滑問題，相當于盤活了存量資產(chǎn)。

“房地產(chǎn)股權(quán)再融資重啟相當于從資金端和源頭上給錢、給選擇，那必然會帶來行業(yè)再融資快速釋放以及并購快速落地。”他預(yù)測。

東高科技投研學院副院長楊波對記者表示，地產(chǎn)融資方面，政策上相繼放開了信貸、債券融資與股權(quán)融資，“對于地產(chǎn)行業(yè)而言，至少意味著較大的風險隱患消除了”。

債券融資與信貸支持不斷推進

“3%的票面利率很意外，現(xiàn)在3年期中票一般是在3.2%附近。”看到龍湖集團公布的數(shù)字后，北京某頭部券商承銷人士驚訝了下。

11月30日，龍湖集團對外宣布旗下子公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司（下稱“龍湖企業(yè)拓展”）完成“22龍湖拓展MTN002”的發(fā)行，最終發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.0%，全場投標倍數(shù)為1.62倍。

該筆債券由中債信用增進投資股份有限公司（下稱“中債增進公司”）提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，此筆債券的順利發(fā)行也意味著民企債券融資支持工具的首單落地。

值得注意的是，該筆債券票面利率創(chuàng)下中債增進公司擔保民營房企債券的新低，而且也遠低于龍湖企業(yè)拓展2020年發(fā)行的中票利率，當時票面利率為4.5%。“從價格上看，很有可能是主承拿了，或者是授信銀行，金融16條之后，大多數(shù)銀行都給了房企授信，買債也有可能算在授信里。”前述券商承銷人士告訴記者。

根據(jù)公告，“22龍湖拓展MTN002”的主承銷商為工商銀行、聯(lián)席主承銷商為農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和郵儲銀行，被市場視為地產(chǎn)史上最豪華承銷團。“這反映了在政策引導下當前金融機構(gòu)對地產(chǎn)的支持力度，尤其是優(yōu)質(zhì)房企。”某城商行分行高管對記者說道。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水也表示，利率較低主要有三方面原因，一是該筆債券是由中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保；二是龍湖集團自身經(jīng)營及財務(wù)狀況良好，償債能力強，發(fā)展穩(wěn)健，風險較小；三是投資人信心較強，近期多個主要商業(yè)銀行與龍湖簽署授信協(xié)議，增強了投資人對龍湖的信心。

根據(jù)募集說明，龍湖企業(yè)拓展募集資金擬用于項目建設(shè)、償還債務(wù)融資工具、償還龍湖集團境外美元債券，后續(xù)還有180億元中期票據(jù)。在業(yè)內(nèi)人士看來，借助“儲架式注冊發(fā)行”模式，可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口、投資時機，提升市場投融資效率。

前述券商承銷人稱：“以前交易商協(xié)會監(jiān)管比較嚴，民營地產(chǎn)類企業(yè)在銀行間發(fā)債并不多，有了增信后，不僅能發(fā)出來，而且利率相比之前也有降低，幫助企業(yè)解決了融資問題。”

在“第二支箭”推進的同時，“第一支箭”也有新進展。近期，跟隨國有大行的腳步，不少股份行和城商行相繼公布了對房企的授信情況，包括興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行、浙商銀行、恒豐銀行、上海銀行等。

比如，興業(yè)銀行分別與萬科、中海、綠城、龍湖、濱江、建發(fā)地產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、廈門安居控股、福州左海控股10家房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計提供意向性融資總額達4400億元；上海銀行與仁恒置地、濱江集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為仁恒置地、濱江集團各提供200億元的意向性綜合授信額度等。

金融機構(gòu)“摩拳擦掌”

地產(chǎn)再融資“數(shù)槍”已打響，房企積極籌備，金融機構(gòu)同樣忙碌。

“房企融資這塊是投行在做，也在再融資大類里。政策落地，也提供了新的業(yè)務(wù)機遇。”有券商投行人士告訴記者。

據(jù)第一財經(jīng)報道，有投行圈人士表示，負責房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同事連夜與A股房企對接、開會。

“我們行內(nèi)正在摸排房企的融資情況，對接合作意向。”華東某股份行分行行長對記者說道，實際上，之前在安排行內(nèi)四季度信貸投放工作時，就已經(jīng)強調(diào)要加大對房地產(chǎn)的融資力度，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及居民住房按揭貸款。

投行人士也表示，房地產(chǎn)股權(quán)類業(yè)務(wù)流程細節(jié)需要重新熟悉，同時，涉房監(jiān)管政策較多，落實到具體業(yè)務(wù)上還有很多工作要開展。

楊波預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)會初步形成，強者恒強。具備上市資格、融資資格，或者具有高信用背書的房產(chǎn)企業(yè)有望勝出。

“總體來說，龍頭房企大多具有上市身份，具備較強的融資條件，優(yōu)質(zhì)地塊占比高，本次新規(guī)解決了融資問題，預(yù)計將整體受益，有助于推動業(yè)績扭虧為盈。”楊波認為。

中航基金首席經(jīng)濟學家鄧海清認為，此次推出的“第三支箭”股權(quán)融資支持措施，進一步確認了政策對地產(chǎn)的態(tài)度變暖。但從本次的再融資新政來看，政策規(guī)定只能用于存量盤活，而不能用于新增拿地，“房住不炒”的整體框架并沒有改變，這使得房企經(jīng)營狀況的改善仍然需要數(shù)據(jù)確認。

萬凱航分析稱，歷史上地產(chǎn)政策更多的集中于需求端，而這次政策針對的是供給端。這次政策能夠得到的最好結(jié)果可能是優(yōu)質(zhì)企業(yè)得到重估，房地產(chǎn)行業(yè)整體的下行周期結(jié)束了，但有沒有新一輪的上行周期可能還需要再觀察。

部分擬融資房企業(yè)績承壓

頻頻釋放發(fā)債、再融資信號的涉房企業(yè)，質(zhì)的如何？

“從‘第一支箭’和‘第二支箭’來看，存在一個問題，即普遍都圈定在優(yōu)質(zhì)企業(yè)上，而‘第三支箭’的再融資政策對于部分小規(guī)模的區(qū)域房企有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出。

記者關(guān)注到，截至目前，擬推定增方案的上市公司中，既有當?shù)貒螅灿袇^(qū)域民營企業(yè)。

福星股份是湖北本地房企，于1999年登陸深市主板，最初以金屬制品為主業(yè)，自2002年逐漸介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，是國內(nèi)最早進入“三舊”改造（即城中村改造、舊城改造和棚戶區(qū)改造）領(lǐng)域的上市公司之一。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)已成為福星股份主要利潤來源。2021年，該公司實現(xiàn)營收125.44億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比超八成，達109.17億元。

項目銷售和保交樓方面，福星股份在2021年年報中提到，公司實行交房領(lǐng)導小組跟蹤督辦機制，武漢、宜昌、恩施、成都等項目順利按節(jié)點交付，全年交付總建筑面積創(chuàng)歷年新高，其中西安美術(shù)城被陜西省西咸新區(qū)選為“交房即交證”首期唯一試點項目。

福星股份業(yè)績壓力較大。近三年，公司凈利潤逐年下滑，且年均降幅在四成以上。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，福星股份營業(yè)收入分別為95.66億元、75.01億元和125.4億元；凈利潤5.98億元、3.06億元和1.71億元，同比下降47.32%、48.73%和44.25%。

北新路橋是新疆當?shù)貒螅蠊蓶|為新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)工程（集團）有限責任公司（下稱“兵團建工集團”）。截至今年三季度末，兵團建工集團持股數(shù)量約5.88億股，持股比例46.34%。

2021年，北新路橋?qū)崿F(xiàn)營收123.2億元，同比增長3.66%，歸母凈利潤0.57億元，同比增長3.07%。公路業(yè)務(wù)是北新路橋的核心業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)銷售收入在公司總營收占比不足10%。去年全年，北新路橋房地產(chǎn)銷售收入9.77億元，占總營收比重7.93%。2019年和2020年分別為7.4億元、5.98億元。

擬推定增計劃的還有世茂股份，隸屬于世茂集團，后者于今年7月份宣布對境外債務(wù)的整體重組，并有多筆境內(nèi)債展期。

據(jù)世茂股份2021年年報顯示，截至去年年底，公司貨幣資金賬面余額88.91億元，其中，受限資金3.36億元，商品房銷售監(jiān)管資金63.69億元