經過過去二三十年尤其是本世紀以來房地產市場的飛躍式發展，當前中國城市人均住房面積已經超過了36平方米，未來中國樓市的需求增量還有多大？

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7月13日，貝殼研究院發布了《2021-2035住房市場需求預測報告》。報告分析，當前我國住房總需求已進入下降期。報告預計，2021~2035年我國將有201~247億平方米的住房需求，到2035年改善需求和拆遷需求占比達9成。

報告指出，人口因素是住房需求的底層力量。人口支持比為15~64歲的勞動力人口數量與15歲以下和64歲以上人口數量之和的比值，相當于人口撫養比的倒數，反映社會生產力。根據日韓等國經驗，人口支持比峰值領先住房需求峰值3~4年，住房發展階段均經歷快速增長期、高位震蕩期和下降期。中國人口支持比已經在2010年達峰，當前我國住房總需求已進入下降期。

從我國城市家庭家庭住房建設年代看，也是這樣的趨勢。國家統計局近期公布《中國人口普查年鑒-2020》，第一財經記者整理計算了其中的相關數據后發現，中國城市家庭住房中，建于1990年以后的比例高達88.4%，建于本世紀的比例高達68.1%。分具體年代來看，建于1990年的住房比例是20.3%，建于2000年代的占比為32.86%，建于2010年以后的房子占比為35.02%。其中建于2010年至2014年的家庭住房占比為22.17%。可見2010年到2014年是我國住房需求的巔峰期。

考慮到普查為2020年，彼時有部分近年購房的業主尚未收樓入住，因此2015年以后的實際比例會也有有所提升。

全國及各地城市家庭住房建設年代比例（來源：第一財經根據《中國人口普查年鑒-2020》梳理制作）

那么，未來整體的需求有多大？

報告指出，未來新增住房需求可以分為三類：人口從農村向城鎮異地轉移帶來的剛性住房需求，城鎮居民和就地城鎮化居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，城鎮老舊房屋拆除重建帶來的拆遷更新需求。

在人口城鎮化變化方面，7月12日，中國人口與發展研究中心與聯合國人口司、聯合國人口基金駐華代表處共同舉辦“世界與中國人口展望數據發布暨低生育應對研討會”介紹，未來將有超過10億人居住在城鎮，人口在空間上的集聚將形成新的增長動力。生活在城鎮的人口，2020年為9億人，2035年將增長到10.23億人。城市和城市群將聚集更多的人口，人口聚集與收縮區域并存。

前述報告分析，隨著多數城市落戶門檻放開，以及城市邊界擴張速度下降，未來城鎮邊緣農村地區直接變為城區即就地城鎮化的比重將下降，異地城鎮化在城鎮化人口中的占比出現回升。報告預計，2021年-2035年我國異地城鎮化人口將增加8700萬人。

廣州廣鋼新城。林小昭/攝

在人均住房面積方面，根據《中國人口普查年鑒-2020》數據，當前中國城市人均住房面積已經超過了36平方米，不過區域之間的數據差異很大，一些人口流入較多的發達地區，人均住房面積較小，未來仍有較大的改善空間。比如，城市家庭人均居住面積居后三位的分別是廣東、上海和海南，全部位于南方地區。人口流入最多的廣東，城市家庭人均居住面積不足30平方米，是全國唯一一個城市家庭人均居住面積低于30平方米的省份。

城市家庭居住情況數據（數據來源：第一財經根據《中國人口普查年鑒-2020》梳理制作）

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析，在一些人口減少、收縮的城市，人口流失，人口流動比較容易，房子卻不能跟著人走；在人口流入地，人口大規模集聚，但建房子需要過程，加上受制于土地指標等因素影響，大城市住房一直比較緊張，人房矛盾突出，推動房價上漲。

在拆遷更新需求方面，報告預計2021-2035年新增拆遷需求約63億平方米，年均約4.2億平方米，占總需求的28%。2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。

綜合各種因素，報告測算，2021-2035年我國將有201-247億平方米的住房消費需求釋放，中性情形下為222億平米，年均產生住房消費需求14.8億平米。相較于“十三五”期間住房市場18.9億平米的交易規模，“十四五”、“十五五”、“十六五”期間降幅分別為17%、21%、27%。住房總需求呈現逐步下臺階的特征，到2035年，住房總需求降至13.3億平米，15年間年均降速2.5%。

從不同住房需求的趨勢變化上看，未來改善性住房需求主導地位持續提升，2035年占比接近六成，拆遷需求其次，2035年占比超3成，剛性住房需求最低，2035年占比僅1成。具體來看，隨著新增人口減少、城鎮化進度放緩，新增剛性住房需求占比將下降，預計2021-2025年剛性需求占比為22%，2031-2035年該占比降為13%。

報告指出，人口紅利下降不代表住房需求快速萎縮。未來15年我國住房需求仍有超過200億平方米的巨量規模，住宅市場交易金額將保持高位區間。在此規模下新房市場仍然占據主導地位，房地產開發仍有市場空間，行業開發銷售不會出現斷崖式下降，但也不會再現非理性繁榮。