每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝

隨著我國房地產市場從增量市場轉入存量市場時代，二手房的市場份額正不斷擴大。早在三年前的2016年，一線城市的二手房成交量就已經達到新房的2倍以上。因此，二手房市場的表現也越來越被視為房地產市場的風向標。

在行業集中度不斷加劇、融資渠道全面收緊的背景下，房企的回款需求更為迫切。尤其進入傳統的樓市旺季“金九銀十”，不少房企更是祭出“全員營銷”“降價促銷”“特價房”等花樣營銷策略。但業內專家表示，8月份一二線城市新建住宅和二手房住宅均出現了明顯回落，2019年“金九銀十”將難以出現。

今年的“金九”已接近尾聲，一線城市二手房市場到底表現如何?《每日經濟新聞》記者近日分赴北上廣深進行實地調查，為讀者展示一線城市二手房市場的真實表現。

“我的房源在楊莊，在石景山來講不管是地段還是交通都比較優質。最初報價365萬，但是無人問津，只能一次次降價。現在我的報價是359萬，還可以商量。”家住北京石景山的劉先生因為要去外地發展，不得已將手中的房源出手，但是過程并沒有想象中順利。

《每日經濟新聞》記者調查發現，近期，北京二手房市場下行趨勢明顯。國家統計局數據表明，7、8月份，北京二手房交易價格已經連續兩月環比同比雙降。不僅如此，北京二手房在掛牌量、成交數、成交周期等方面也難掩疲態，成交價格更是連續8周下探。

掛牌量兩年增超兩倍成交量同比降近四成

掛牌量代表著二手房市場的供應量，某種程度上，供應量將影響成交價格。

貝殼研究院提供數據表明，今年3月份以來，北京二手房新增掛牌量上漲明顯。

今年1~2月，北京二手房新增掛牌量每月僅有1萬多套的量級。而到了3月份，突然井噴至28000套，隨后每月新增掛牌量都在2萬套以上，8月份仍維持在22224套的高位。

如果比較更早的數據，上漲趨勢則更為明顯。據有關媒體報道，9月北京二手房掛牌總量在91076套，而2018年9月北京二手房掛牌數49296套，2017年11月掛牌數25941套。也即過去兩年間，北京被掛出來的二手房，從不到3萬套漲到9萬多套，漲幅超200%。

增加的供應無疑讓潛在購房人有了更多選擇，也直接影響到業主的報價。北京石景山某中介人員告訴《每日經濟新聞》記者：“現在房源比較充足，所以目前的報價都能談。”

與激增的掛牌量相應，在市場觀望情緒的影響下，北京二手房成交量目前維持著較低水平。

諸葛找房數據顯示，2019年第38周，北京二手住宅成交套數為2328套，環比前一周上漲28.98%，但成交量的絕對水平仍然較低。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向《每日經濟新聞》記者表示，“金九”前半月北京二手房市場仍然延續下跌趨勢，成交量持續下滑，第37周中秋假期致使部分需求積壓，積壓的需求在第38周釋放，帶動成交量有所上漲。但從歷史周度成交數據來看，仍處于歷史較低水平。

據中原地產研究中心統計數據，截至9月22日，9月份北京二手房住宅簽約7685套，不僅是今年2月以來成交量最低點，而且同比去年的12352套下降37.7%。

上述中介人員告訴記者：“整個石景山地區二手房成交量每天大約在5~10套，并不是特別高。”

二手房價連跌8周市場低迷或延續至年底

《每日經濟新聞》記者注意到，由于各種市場因素疊加，目前北京二手房交易價格的確在不斷下探。

麥田數據顯示，8月份買方整體議價幅度(客戶議價=成交價/最后一次報價-1)為-5.95%，環比下降0.38%，議價空間持續6個月擴大。

據諸葛找房數據，第38周(9月16日~21日)北京二手房市場價均價為59072元/平方米，環比前一周下跌0.29%。這也是北京二手住宅市場價連續8周下跌，二手房市場熱度持續減退。

分區域看，第38周北京各區在售二手住宅市場價中，西城區二手房價格依舊最高，為107816元/平方米;其次為東城，為95281元/平方米;房山均價最低，為31165元/平方米;石景山區域二手房市場價降幅最大，達0.41%。

雖然中介人員喜歡用“平穩”來描述當下的北京二手房市場情況，但也難掩二手房價格下跌的事實。上述石景山某中介人員告訴《每日經濟新聞》記者：“我負責的片區內多數降幅都在1%~2%之間，樓齡新一點的社區會保值，個別偏遠老舊的小區降幅會大些。不過這是個大的趨勢，二手房自2017年3月以后就降了不少。”

同時，該中介也為記者介紹了多處房源，雖然表面上這些房源總會有“離京”“換房”等出售理由，但幾乎都存在房主下調報價的情況。

另據公開資料，9月25日當天，北京的二手房降價房源就達1975套，平均每套降幅達25.19萬元，而漲價的房源僅僅有103套。

有專家認為，目前北京二手房市場低迷的狀態預計還將持續一段時間。

“近期從北京成交量價及市場購房情緒來看，北京房地產市場處于低迷期，市場觀望情緒濃厚，入市積極性低，業主降價銷售也并不能帶來成交。在調控政策沒有發生轉向前，北京二手房市場成交量將會保持穩定或下幅下跌趨勢，該趨勢將會延續至年底。”國仕英最后說。