本報記者 杜雨萌

44字定調(diào)房地產(chǎn)市場。7月30日召開的中共中央政治局會議指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

在東北證券首席宏觀分析師沈新鳳看來，此次會議再提“房住不炒”定位，是符合市場預期的，但新增的最后一句話“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”卻超出了市場預期。

不再追求短期刺激

恒大研究院副院長夏磊在接受《證券日報》記者采訪時表示，透過此次中共中央政治局會議對于房地產(chǎn)市場的表述來看，傳遞出的一個明確信號就是，中央不會走刺激房地產(chǎn)來拉動短期經(jīng)濟的老路。除此之外，中共中央政治局會議還傳遞出房地產(chǎn)長效機制重在“管理”的意味，即地方政府將有更大的決策權和更豐富的工具箱，承擔地方主體責任。

一組需要特別關注的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年發(fā)改委批復的基建項目總投資額超9500億元，從項目類型來看，多集中在城市軌道、機場擴建、煤礦等領域。摩根士丹利華鑫證券董事總經(jīng)理章俊在接受《證券日報》記者采訪時坦言，這說明年內(nèi)穩(wěn)增長的抓手還是圍繞基建補短板，放松房地產(chǎn)調(diào)控顯然不是政府政策工具箱內(nèi)的備選政策。

事實上，從近期密集出現(xiàn)的地方調(diào)控政策來看，也多以收緊為主。如年內(nèi)蘇州四次加碼樓市調(diào)控;二手房價格指數(shù)同比增幅連續(xù)8個月居于榜首的呼和浩特，對于二手房市場進行的整頓和規(guī)范;大連出臺“限價”政策，明確在2019年5月份、6月份已發(fā)生網(wǎng)簽備案行為的，未售房源按照同質(zhì)可比原則，申報價不得高于5月份、6月份最低價格等。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，針對上半年部分城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，政策調(diào)控從緊的趨勢非常明顯。再加上中央反復強調(diào)“房住不炒”以及房企融資端的收緊，預計在調(diào)控方向不變的大背景下，下半年投資客清場會更為徹底，自住型購房需求可以得到充分保障。

房地產(chǎn)投資繼續(xù)走低

結合近日央行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告(2019)》來看，居民杠桿率水平對消費增長的負面影響值得關注。計量分析結果表明，控制人均可支配收入、社會融資規(guī)模等因素后，居民杠桿率水平每上升1個百分點，社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。

“這也就不難理解，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會開展了約談警示，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模，以及國家發(fā)改委對于房企海外發(fā)債的政策收緊。”章俊稱，其目的都是為了抑制資金過度流向房企。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比前5個月回落0.3個百分點;商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比前5個月擴大0.2個百分點。

沈新鳳認為，在經(jīng)濟結構轉型及房地產(chǎn)政策導向的指引下，預計下半年房地產(chǎn)投資及銷售仍將繼續(xù)走弱。

再從房價表現(xiàn)上看，6月份發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，初步測算，6月份一二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同或回落;一二線城市二手住宅漲幅回落，三線城市漲幅微擴;同比方面，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均回落。

“今年上半年商品房銷售和土地市場明顯降溫，房價上漲幅度可控。”章俊認為，在“一城一策”的政策主導下各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化是必然結果，如果貨幣財政政策繼續(xù)“提效”，下半年政策層仍將強化“一城一策”的精準調(diào)控，針對房地產(chǎn)的金融政策將繼續(xù)維持邊際收緊不放松的態(tài)勢。不過，鑒于目前庫存水平較低，預計房地產(chǎn)投資增速大幅放緩的概率不大，可能會在低位企穩(wěn)，房價整體大概率平穩(wěn)，不同城市由于調(diào)控政策和庫存水平不同，可能會出現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的局面。