每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝

北京“3·17新政”實施已經兩周年。對于新政之前頻頻爆出天價的“學區房”，在新政實施后的兩年里發生了哪些變化?

近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京東城區和西城區的部分房屋中介后發現，相比“3·17新政”前瘋狂的競價搶房現象，新政實施后的學區房除了價格大幅下降外，成交量同樣回歸理性。

貝殼研究院數據顯示，“3·17新政”后，北京高企的二手房價格連續9個月下跌，累計跌幅13.5%。目前西城區皇城根小學周邊的學區房價格穩定在15萬元/平方米左右，每平方米降了約4萬元。

新政前后“學區房”的不同待遇

2017年2月下旬的一天，一位買家正準備以1000萬元買走一套39平方米的1室1廳學區房。然而5小時后，這套房子被另一位出價1200萬元的買家拿下。

這是北京“3·17新政”出臺前，發生在北京市西城區金融街某房屋中介的一幕。

“西城區皇城根小學的學區房最高到達過19萬元每平方米。”中介人員李晶告訴《每日經濟新聞》記者：“那時候的學區房能用瘋狂來形容，只要房源掛出去，就立馬會有買家來加價購買。”

據李晶介紹，新政前更多令人咋舌的“學區房”成交單價紀錄產生于學區中的胡同平房。很多老舊的平房仍然保持著幾十年前的樣貌，更有甚者，有的房子只是幾根柱子撐著半面墻，卻因為能夠帶來入學指標而達到每平方米20萬元的高價，而且還需支付全款。

2016年，西城區和海淀區對轄內集體戶口規定：集體戶口入學將不按劃片進行，由學區統一安排入學，也就是集體戶不實行劃片登記入學，而是在本學區學位有余的前提下，在學區內派位入學;學區學位不足的在全區派位入學。

這一政策無疑加劇了家長的焦慮，想讓子女贏在起跑線上，就要花大價錢購置學區房，盡管是天價。

在李晶看來，很多購房者的心態是：買學區房既是給孩子教育做投資，又是經濟上的投資。在拿到好學區的同時，最起碼房子得能跑贏通脹吧。

我愛我家研究表明，“3·17新政”前一年(2016年3月18日~2017年3月17日)里，北京全市二手住宅共網簽254916套，是近幾年不可企及的高度。

然而，從2017年3月17日到26日短短10天時間，北京市一共出臺了大大小小20多條政策，從供應、需求、市場規范、房產交易、信貸政策等緯度調控房市。從北京市住建委的監管也能一窺對炒作學區房的高壓態度。

“3·17新政”后的3月22日，北京11家中介機構因為違規代理“天價學區房”而被責令關停;3月23日，約談10家中介機構不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房;接下來的4月又密集約談平臺網站和查處中介。

北京市住建委在《關于2017年度績效管理工作自查報告》中的表述是：“堅決遏制炒作‘天價’學區房。”

貝殼研究院數據顯示，“3·17新政”后，北京高企的二手房價格連續9個月下跌，累計跌幅13.5%。目前皇城根小學的學區房穩定在15萬元/平方米左右，單價下降了約4萬元。

我愛我家數據表明，北京整個二手房市場都得以降溫，從月度網簽量來看，“3·17新政”效果立竿見影，北京二手住宅網簽量從2017年4月份開始快速下滑，7月跌至谷底。

“3·17新政”出臺后的一年里，北京全市二手住宅共網簽121946套，降幅達52.2%。

李晶告訴《每日經濟新聞》記者：“政策剛出臺的時候，很多房主還認為學區房不可能降，在硬挺著，但是現在回頭看看，第一批降價的房主是損失最少的。”

“2018年市場也不太好，我只成交了17套學區房，不過已經是這個地區的銷冠了。”李晶無奈中帶著些許自豪。

西城升溫 房價未漲成交量上升

不過今天的學區房也不是鐵板一塊。

2018年，傳統學區房重鎮東城、西城、海淀的入學政策開始大調整，再一次牽動了購房者敏感的神經。當年4月25日，北京市教委為學區房定的基調是“穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式”。

4月27日東城區宣布，2018年6月30日后取得的不動產權證書家庭，將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學。4月28日海淀區宣布，自2019年1月1日起，在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。

也就是說，即使是購買了一所名校之前對應的房源，此后也不能保證一定能上該所名校，學區房的概念在東城和海淀漸漸有模糊的趨勢。

東城區的一名房屋中介李強向《每日經濟新聞》記者坦言：“今年的東城學區房和去年相比是降了一些，但也不多，因為今年的入學工作還沒有開始，具體操作方法還不清楚，很多人還在觀望。”

西城的政策大致沒有變化，只是提及了“學位不足時，通過多校劃片方式在學區或相鄰學區派位入學”。而這卻使西城成為追捧目標。

李晶告訴記者：“雖然西城房價沒有明顯的上漲，但是成交量已經上來了。2月份我成交了5套，3月剛過半，我已經成交3套了，比2018年好太多了。很多之前買了海淀、東城的客戶，現在也想置換到西城來。”

監管行動一定程度上反映了市場熱度，3月18日，北京市住建委再一次出手，執法部門一次性查處了16家違法炒作學區房的中介機構。

西城的學區房回暖的背景是整個北京二手房交易的小幅升溫。貝殼研究院分析，2018年春節后，季節性因素疊加學區政策，積壓的需求集中釋放，均價止跌。從歷史成交來看，當前成交量在歷史周期中已經處于中等水平。

“前幾天有業主掛出了房源，很快就有多人咨詢，房主便因此將總價上調了8萬元。后來我們通過技術手段對咨詢者進行了排隊控制，最終促成房主總價降了13萬元達成交易。”李晶告訴記者：“雖然我們是按照成交額收取中介費，但是我們不愿意讓市場虛高，否則會影響長期的成交量。”