（2025年5月，上海）在商業地產從增量擴張轉向價值深耕的行業變局中，招商商管憑借“戰略定力”與“創新破局”雙輪驅動，交出了一份亮眼的轉型答卷。作為招商蛇口旗下核心商業運營平臺，招商商管以“X+商業”戰略為引擎，推動行業向場景化、體驗化、生態化方向迭代。

圖：深圳海上世界片區

自2021年提出“三個轉變”戰略以來，招商蛇口逐步實現從開發主導向經營賦能、從重資產壓艙到輕重協同、從同質化競爭向差異化賽道的跨越。作為招商蛇口旗下商業地產投資、運營和管理核心平臺，招商商管過去三年年均增速超30%，持有管理商業項目超80個，管理面積突破500萬㎡，輕資產簽約項目達20余個， 重點城市代表性項目平均出租率超97%。

“X+商業”戰略的深化，標志著招商商管從“物理空間運營”向“情感與場景共創”的躍遷。通過“親子家庭”“文旅體驗”“城市更新”三大支點，其在上海曹路招商花園城、廈門海滄招商花園城等標桿項目中，驗證了“情感聯結比功能供給更具溢價力”的商業法則。

多元特色樣本：差異化競爭力的實踐路徑

招商商管通過多元項目持續強化市場競爭力。上海曹路招商花園城以“曹路市集+天環飛瀑+星際跑道”三大原創場景突破傳統購物中心形態，定位“潮玩空間站”，開業首年即吸引超1500萬客流，實現銷售額8.3億元，成為區域公共生活樞紐。廈門海滄招商花園城引入50%區域首店，涵蓋運動潮流、親子娛樂等業態，年客流突破1500萬，帶動海滄商圈能級躍升；而上海海上世界以“濱水文旅商業”為定位，整合郵輪母港、五星級酒店、親子度假公寓、主題商業等業態，打造“海上歡樂場”。

圖：上海曹路招商花園城

在存量煥新領域，廈門海上世界通過煥新招商·冰雪世界與中魚視界海洋王國主力業態，聯動國際時尚周等城市級活動，夯實“時尚潮玩歡樂場”定位；上海森蘭招商花園城以森蘭湖綠地為載體打造沉浸式IP體驗，2024年客流與銷售同比分別增長20%和15%；深圳蛇口招商花園城升級改造后引入多家首店，客流與銷售額同比增幅達81%和50%，進一步鞏固其“南山中央都市生活新地標”地位。

圖：廈門海上世界冰雪世界

輕資產拓展同樣成果顯著。上海傳媒港花園里作為上海首個輕資產項目，聚焦西岸TOD客群需求，項目一期招商率達95%，餐飲品牌占比超80%；昆山國創璀璨招商花園里首進縣域市場，以“小而美”業態組合打破同質化困局，從簽約到開業僅用6個月，首店占比超40%，驗證了輕資產模式的高效落地能力。

圖：上海傳媒港花園里

未來圖譜：以“X+商業”定義城市新生態

2025至2027年，招商商管將推出一批定義未來的主題MALL，覆蓋從濱水綜合體到社區商業的全場景。南京玄武招商花園城將打造南京首個以“RE-value”為核心理念的可持續生態商業；深圳太子灣招商花園城匯集眾多明星建筑師，打造“郵輪+藝術文化+商業”全新樣本；杭州城北招商花園城整合商業Mall、城市客廳與文體中心，激活5公里內62萬+消費潛能；上海泗涇招商花園城作為松江首座TOD商業，創新“文商同圈”生態模式，引領青質潮流生活；上海北城招商花園城X打造超28萬m2MAX TOD商業綜合體，以350+的品牌引入，為北上海帶來一座“超級核心”。這些項目不僅承載空間革命，更將鏈接城市肌理，推動商業與城市的共生共榮。

圖：上海北城招商花園城X

根據公開消息，招商蛇口集中商業2024年收入同比增長22%，輕資產簽約項目已突破20個，存量回報率穩居行業前列。未來，隨著“X+商業”戰略的深化，更多重磅項目將陸續入市，以創新業態與場景共創，持續解答“商業如何與城市共生”的行業命題。招商商管2025全國招商大會，或將揭曉這一戰略的下一站答案。

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