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近日，中央經濟工作會議指出2023年還將出臺新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況，政策窗口似有進一步敞開的跡象。

(資料圖)

房地產“三支箭“射出后，地產債券發行端和資本端都迎來巨大窗口期。目前政策已落地一個月有余，房地產債市場現在怎么樣了？

房企1個月發債達221億

11月8日，中國銀行間市場交易商協會（以下簡稱“交易商協會”）繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

政策窗口敞開下，各個房企陸續將債券發行提上日程，房地產債券發行正在加速落地。11月地產債發行規模221.20億元，同比大幅增長，民營房企中龍湖集團和濱江集團發行債券總額28億元，占比12.66%。

儲架式申請是房企債券發行的“先行棋”。近1個月來，大量房企向交易所提交儲架式發債申請，據統計目前約有950億元資金“儲”于“架”上。交易商協會已受理龍湖、美的置業、新城控股、萬科、金地、金輝儲架式發債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元、20億元，合計950億元。另外，中債增進公司已收到近百家房企增信業務意向，旭輝集團于近期向中國銀行間市場交易商協會表達了150億元儲架式注冊發行意向，目前相關注冊工作正在籌備過程中。綠城中國擬報送110億元儲架式中期票據注冊發行計劃，用于置換到期債券及項目開發建設。

事實上，落地的速度也快于預期。短短1個月內時間，已由中債增全額擔保發行四支中票，輸血67億。

11月29日，龍湖集團率先完成20億元中期票據完成簿記。該筆債券由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱"中債增"）提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，期限為三年，票面利率為3%。

新城控股、美的置業、金輝集團緊隨其后，分別發行20億元、15億元、12億元的債券。

第一財經記者注意到，相較于今年8-10月示范性房企發行中債增擔保中票票面利率3.2%-3.5%的區間，本次“第二支箭”擴容后發行中票票面利率介于3%-4.3%區間，房企發債利率差異進一步擴大。中證鵬遠在研報中指出，不同房企發行債券票面利率差別較大，或與市場波動劇烈，不同房企資質有所差異有關。

此外，“央地合作”增信模式也為民營房企發債注入“強心針。”12月9日，新希望、美的置業在上交所共簿記發行24.3億元公司債券，碧桂園在深交所簿記發行10億元公司債券，證金公司聯合市場機構為3家民營房企債券發行同步創設信用保護工具。值得關注的是，試點成功落地后，政策導向更加明朗。12月21日，證監會會議中指出要繼續實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好地推進央地合作增信共同支持民營房企發債。

地產債價格上漲

房企債券市場動作不斷，地產債迎來上漲窗口期。在債市整體下行的大環境下，地產債11月至今逆勢波動上漲。

截至12月19日，中證地產債指數近一個月來漲幅高達3.4%，從11月11日至今，在1319只債券中有985只債券價格上漲，占比超3/4。其中漲幅最大的是“G17龍湖2”和“G17龍湖3”全價漲幅分別為39.5%和38.5%。

11月中下旬，漲勢最猛， “20世茂G1”、“20世茂03”“21金科01”“20旭輝01”“20碧地01”“20金科03”等多只知名房企債券都因漲幅過大被盤中臨時停牌。

美元債市場也有一定反彈。11月16日至11月30日，iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數上漲12.36，到期收益率下跌2.87%。

不少業內人士認為，地產債投資目前已經從左側交易到了右側交易，隨著地產行業的信用逐步修復，其中存在大量投資機會。

某基金機構相關人士指出，在目前的政策力度下，未來地產債價格回到前低的概率已經不大。具體來看，短久期地產債確定性較大一些，長久期地產債還可能有一些波動。

地產行情還能走多遠？天風證券分析師孫彬彬在研報中指出，對比2014～2015年，境內地產債發行規模最先改善，自2014年二季度大幅增加，發行規模一直保持至2016年10月末。930之后地產股、地產債和中資美元債相繼走出超額行情。各市場表現不盡相同，境內地產債市場表現持續近1年多，中資美元債行情超過兩年。

也有不少人對于后市呈謹慎態度。國泰君安證券固定收益分析師王宇辰就認為，地產政策的拐點，和地產債的拐點并不完全對應。原因在于，債券的償付順序是地產所有的利益相關方中是靠后的，僅排在權益之前。

到期壓力大 房企債務能否軟著陸？

不少業內人士表示，此次政策大力支持民營房企發債或與債務到期潮將至有關。

根據中證鵬元數據顯示，2022年12月中旬至2023年1月中旬，地產債合計到期償付金額298.7億元，涉及回售行權的債券余額135.65億元，金地集團、石榴置業和珠江投資或面臨一定的償付/回售壓力。

事實上，明年一季度房企在償債端持續承壓。鵬元國際董事郭瑩在22日的中證鵬元信用風險年會中指出，2023年境內地產債償還量為3585億元，將在3月迎來償債高峰；中資美元地產債到期金額為600億元，預計1月和4月為償債高峰。

還債壓力持續升溫，不少房企除了發行新債外，近期也紛紛與債權人展開談判，力求獲得展期通過。

11月10日，富力地產公告宣布，包括“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”等在內的合計8筆債券獲得展期，展期金額為135億元。

12月6日，龍光集團境內債整體展期事項獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月，總展期規模為223.6億元。超200億元的到期債務獲得展期，這將有效改善龍光集團的現金流壓力。

在境外債方面，內保外貸或也將成為化解房企存量境外債的“利器”。 龍湖集團獲中國銀行7億元“內保外貸”首單支持，釋放積極信號。目前，中信銀行、光大銀行近期也與多家房企簽署戰略合作協議，為房企提供綜合金融服務，其中就包括“內保外貸”等業務領域。