10月25日，萬達集團名下商業運營平臺珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”）第三次向港交所遞交主板IPO申請，中信證券、摩根大通和瑞信為聯席保薦人。

就在前一天（24日），港交所信息顯示，萬達商管的上市申請材料已失效。第一財經了解到，萬達商管曾于2021年10月21日向港交所遞交招股書，其招股書于今年4月21日失效，隨后萬達商管于4月22日第二次向港交所遞表，但依舊被列入了失效狀態。

此番“三戰”港交所，萬達商管能否順利上市？

【資料圖】

上半年凈利潤大漲517%

公開資料顯示，萬達商管為萬達集團旗下商業物業運營管理的唯一業務主體，是中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。截至2022年6月30日的196個儲備項目中，有175個來自獨立第三方業主，占比89.3%。

今年上半年，萬達商管業績表現不俗。招股書顯示，2022年上半年，萬達商管實現收入134.8億元，較2021年上半年的106.36億元增加26.7%；實現毛利65.9億元，較2021年上半年的45.1億元增長46.1%；凈利潤40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長517.3%。

與此同時，萬達商管的業務規模持續擴大。截至2022年6月30日，萬達商管在管商場為425個，較2021年底的417個新增8個，均為第三方項目。所有在管商場中，來自獨立第三方業主的項目數量，從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個，總在管面積由2021年底的5895.5萬平方米，上升到2022年6月30日的6008.2萬平方米。

另外，萬達商管的負債壓力也進一步減輕。根據招股書，該公司的資產負債率由2021年6月末的80.4%，降低至2022年6月末的68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3。

實際上，隨著業務擴張，去年以來，商管已表現出了穩步發展態勢。更新后的招股書顯示，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，珠海萬達商管分別實現總收入約134.37億元、171.96億元、234.81億元及134.80億元；實現凈利潤12億元、11億元、35.12億元及40.47億元；期內毛利率分別約為34.1%、36.9%、44.8%及48.9%。

“對賭協議”壓身

據招股書披露，此前大連萬達商業及珠海萬贏與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等機構投資人設有對賭協議。協議中表示，大連萬達商業及珠海萬贏同意保證萬達商管2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。

從上述數據來看，萬達商管2021年并未實現對賭利潤目標。不過，珠海萬達商管在招股書中表示，公司2021年預估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求。

此外，萬達商管還和前述投資者簽署了有關上市進程的承諾，如果2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務向Pre-IPO投資者回購股份。

今年8月29日，標普全球評級將萬達商管及其香港子公司萬達商業地產（香港）有限公司的評級展望自穩定調整至負面。標普認為，萬達商管旗下子公司珠海萬達商業管理集團股份有限公司能否成功上市存在不確定性，若萬達商管未能如期成功上市，未來12至18個月內萬達商管和萬達集團都將面臨較大的流動性壓力。

逆勢上市勝算幾何？

進入2022年，港股內房及物管股持續處于調整下探狀態。Wind數據顯示，截至10月26日收盤，今年以來恒生物業服務及管理指數下跌超60%。

對于珠海萬達商管赴港上市的兩次擱淺，IPG中國首席經濟學家柏文喜向第一財經分析：“萬達商管上市的目標是既定的，因為這涉及到其歷次募資的投資退出問題，且萬達商管在前一段時間據傳已經通過了港交所的上市聆訊，但因為港股持續低迷，萬達商管為了等待合適的窗口期而導致此次上市材料的過期。”

另一方面，今年港股物企IPO節奏也明顯放緩。截至2022年9月底，年內在港股上市了6家物管企業。除力高健康生活打破“破發魔咒”之外，其余新上市的物企表現都不盡如人意。

以近期成功赴港上市的萬物云為例，今年9月29日，萬物云正式掛牌上市，發行價49.35港元/股，上市首日便破發，收盤跌6.79%，報46港元/股。截至10月26日，萬物云收盤報36.2港元/股，較發行價已跌去約26%。

不過，柏文喜認為，萬達商管將自身定位于商業管理公司，兼營物業管理業務，其商業邏輯和純粹的物業管理企業還有較大的不同。此前，萬物云作為物業管理公司的破發，和物業管理板塊的理性回調以及自身發行價過高有關，萬達商管以商業管理概念股上市，如果發行價定價合理，則未必會有破發的危險。

柏文喜認為，除了繼續遞表港交所和更新材料，不排除萬達商管未來重新回歸A股上市的可能性，“證監會剛剛允許涉房程度較低的企業在A股上市，A股較高的市盈率和流動性確實更有利于萬達商管上市募資，而萬達商管經過多年的上市籌備，應該在各個方面都應經做好了準備。”

近日，涉房企業在A股市場融資限制上出現了“松綁”。10月20日，證監會表示，對于涉房地產企業，在確保股市融資不投向房地產業務的前提下，允許以下存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務收入、利潤占企業當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務產生的投資收益占企業當期利潤的比例不超過10%。

對此，柏文喜說，該政策有利于在境外上市的此類企業回歸A股或者在A股再行上市。但該政策對于港股市場的政策影響和導向如何，還需進一步關注。