近日，一份印有“中國建設銀行”字樣、題為《關于調整個人住房貸款首付比例的通知》的文件在網上流傳，其中無房無貸的購房者，首付比例可執行20%。而此前最低首付比例為30%。2月18日，第一財經從建設銀行菏澤某支行個貸中心處了解到，確有該通知。

具體來看，該通知顯示，除了無房無貸的購房者首付比例可執行20%外，名下無房有貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，首付比例為25%；名下實際擁有1套且有相應購房貸款記錄的居民家庭，首付比例可執行30%；擁有兩套及以上住房且無個人住房貸款記錄或有住房貸款記錄但已經結清的居民家庭，首付比例可執行40%。

同時，菏澤市當地的多位房產中介亦向第一財經表示，除建行外，包括工商銀行、農業銀行等在內的個別銀行，“在菏澤市區的首套房，首付比例最低可以做到20%”，2月14日起已執行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此前包括廣西北海、四川自貢降低了公積金首付比例，安徽亦在某個文件中提及了降低首付，但未有實質性的降低，只有商業銀行貸款降低首付，才是最為核心的。

該政策看似力度很大，但并未突破相關規定。根據2016年2月央行的要求，在非限購城市，首套首付比例最低為25%，各地可向下浮動5個百分點。

中信證券研報指出，目前按揭貸款利率遠高于LPR，預計未來按揭貸款額度充足，房價下降壓力較大的地方，自住型需求按揭貸款首付比例有望下降，針對自住需求的按揭貸款定價水平也有望下降。

在當前三四線市場整體下行的背景下，菏澤的庫存、房價均面臨著一定壓力。

根據億翰智庫提供的數據顯示，截至2021年底，菏澤待售面積高達960.96萬平方米；同年，菏澤樓市商品房銷量創下新高，全年市場銷量達到3.2萬余套；若按每套住房約100平方米粗略計算，則菏澤的去化周期約為3年，處于較高水平。

同時，2021年，菏澤新房價格從6439元/平方米上漲至6571元/平方米，全年整體價格雖然有小幅度上漲，但實際上是跌回了2019年的市場水平。

據菏澤當地房產中介介紹，相較于2021年春節，個別樓盤差價最多可達1000元/平方米，部分新樓盤均價在5000元左右；市區有學區的樓盤成交價約為6000元左右，并贈送車位，“也是一種變相的優惠”。

由此來看，菏澤的相關調整符合各地首付比例的浮動范圍，屬于因城施策下的局部合理調整，為銷售下行背景下的“穩房價、穩預期”應對措施。

業內亦普遍認為，菏澤這一項實質性的調整具有明顯的信號意義。

諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙向第一財經表示，自2021年10月起，信貸利好信息頻頻，中央也多次釋放信貸政策好轉跡象，對于城市執行層面，近期有城市銀行下調了利率，但在降首付比例上，菏澤算是打響了第一槍。

這也意味著，在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，房地產政策局部調整由供給端、金融端向需求端的推進。

中信證券地產業分析師陳聰認為，房地產政策中，需求側屬于地方政府因城施策的范疇。需求側政策包括購房補貼、交易稅費減免、首付比例調整、公積金貸款額度提升等。“我們相信越低線城市的需求側支持政策越值得期待。”

不完全統計顯示，2022年以來有超20城發布了鼓勵市場的政策，其中保定、合肥、珠海高新區、肇慶等多城直接給予購房補貼，珠海的補貼最高可達600萬元。

菏澤此舉的另一象征意義在于，2018年末，該市曾率先取消限售，打響政策明文放松第一槍，取消了當時對新房和二手房本地居民2年限售、外地居民3年限售的規定，此后多城陸續出臺不同程度的放松政策，包括廣州浮動限價、石家莊零門檻落戶、開封取消限售等。

但這一變動也并不意味著市場全盤放松。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，首套首付比例下調至20%，或預示需求側政策放松開啟，但只要底線不被突破，不放水，住房市場基本面不會有大的改觀。特別是，當下的住房供求關系，居民對住房市場的預期，銀行對住房風險的判斷，都與之前完全不同，控制住底線的情況下，加上長效機制的落地，樓市會趨穩，但不會反彈。

另外值得一提的是，在菏澤市下轄的“網紅縣城”曹縣，有當地建行內部人士則表示首付比例并未放松，“如果是購買第一套住房，此前無貸款記錄，則首付比例是30%；如果有貸款，則為40%。”