繼中央政治局會議定調后，今年的中央經濟工作會議在部署明年重點工作時，再次強調“促進房地產業良性循環”，并首次提出“加強預期引導”。

據新華社報道，中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

第一財經注意到，不同于去年中央經濟工作會議將住房工作單獨列出，在今年會議中，住房工作被列入“結構政策要著力暢通國民經濟循環”的環節，并明確房地產市場要“探索新的發展模式”。與此同時，在部署明年的住房工作中，除了延續“房住不炒”“推進保障性住房建設”兩大關鍵方向外，會議還強調要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

關鍵詞一：促進房地產業良性循環

“良性循環”和“滿足合理住房需求”，正成為近期房地產相關政策表述的關鍵詞匯。

此次中央經濟工作會議，將把促進房地產業“良性循環”的表述放在了“健康發展”的前面。

12月6日召開的中央政治局會議強調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

11月底，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在發表的《必須實現高質量發展》一文中，也提到“促進房地產行業平穩健康發展和良性循環”。

“說法的調整，體現了當前中央對房地產業相關表述較為溫和，這對于分析、理解明年的政策目標有積極意義。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱，伴隨信貸收緊和前期調控政策的逐漸顯效，今年下半年來，全國房地產市場迅速降溫，具體表現為“市場—企業—居民家庭”之間的房地產要素流通不順暢，房地產運行效率不高、房地產風險明顯增大。

“從這個角度看，只有房地產市場的‘市場—企業—居民家庭’之間實現了良性循環，房地產才能真正迎來健康發展的空間。”嚴躍進稱。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，所謂“良性循環”，包含供地、開發、銷售的良性循環，而真正得以落實，需要資金的支持。“大起大落不是健康的，平穩運行應包括資金供給的平穩，而不是資金緊縮導致行業波動。”

第一財經還注意到，“因城施策”——這一連續三年被放在“房住不炒”之后的表述，在今年的中央經濟工作會議中被置于“促進房地產業良性循環和健康發展”之前。

嚴躍進稱，這意味著在樓市下行、一二三線城市樓市分化加劇背景下，中央將繼續深入落實差異化的樓市調控政策。

關鍵詞二：滿足購房者的合理住房需求

從中央政治局會議到中央經濟工作會議，在部署明年住房工作時，都提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

那么，什么是“合理住房需求”？

嚴躍進稱，“合理住房需求”是相較于“投機需求”而言的。“合理住房需求”應既指剛需和改善型購房需求，也可以簡單理解為首套和二套購房需求。換言之，這兩類購房需求都會得到支持。

近日，江蘇省南通市下轄海安市發布消息，截至明年2月底，對于該市常住居民中，子女未滿18周歲(截至2022年2月28日)，有改善居住條件的二孩、三孩家庭，給予購房補貼。多孩家庭最多可以在市場價格基礎享有每平方米400元的優惠。這是全國首個明確給予多孩家庭改善型住房補貼的城市政策。

與此同時，海安市的樓市新政中，還對改善型購房需求予以明示，除多孩家庭外，還包括地段改善型、戶型改善型等購房需求。

有分析人士認為，海安市的樓市新政有很好的導向作用，預計后續會對改善型購房需求的面積、套數予以明確，并將對這類購房群體，予以購房首付、貸款等政策優惠。

關鍵詞三：首提“探索新的發展模式”

今年的中央經濟工作會議稱，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。

所謂“新的發展模式”，在李宇嘉看來，具體有五點，即：多元主體、多元房屋類型、新的供地類型、新的融資方式和新的土地出讓方式。

李宇嘉表示，在過去，開發商為唯一供應主體，“拿地、融資、開發、賣房”的循環是唯一模式。現在，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作的重點，并且提出5個供應渠道和主體，再次重申發展長租房，這些共同構成了多元主體。

根據國務院辦公廳7月初發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，是推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居的重要路徑。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受第一財經采訪時稱，伴隨城鎮化進入下半場，當前，中國城鎮住房市場已告別總量短缺時代，一些區域甚至出現飽和乃至過剩的現象。但結構性供給不足的問題卻更加凸顯。

“應注意到，這一部分的供給不足問題，將給中國未來15年里，帶來約150億平米的樓市增量。”倪鵬飛稱。

關鍵詞四：重申“房住不炒”

自2016年中央經濟工作會議首提“房住不炒”以來，這一表述僅缺席2017年的中央經濟工作會議。在此次會議中，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

李宇嘉稱，這意味著“房住不炒”是頂層設計，也是指導房地產和住房工作的長期指針，不會因行業一時出現下行和局部風險暴露而調整，這個戰略定力是不能動搖的。只有在戰略定力不變的背景下，當短期策略調整時，才會有底線、有堅守，不會亂了陣腳。

回顧2021年，從年初政府工作報告中再次強調了“房住不炒”的定位以來，“房住不炒”繼續成為樓市政策的高頻詞，與此同時，下半年以來，伴隨樓市分化加劇，調控端還出現限漲、限跌并存的“雙向”調節模式。

中指研究院認為，預計2022年，樓市政策將延續“雙向”調節的方向。

此外，為穩定市場預期，此次會議雖沒有重申“三穩”目標，但首次提出了“預期引導”的概念。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，這意味著未來政策將側重引導市場預期平穩，既包括房地產市場不會持續下行，不會爆發系統風險的預期引導；也包括“房住不炒”長效機制不會改變，各方不能抱有“刺激房地產、炒作房地產”的心態。