11月29日，第二批REITs面向公眾發售，市場認購踴躍，兩只產品一日售罄。

第一財經記者從業內人士處獲悉，面向公眾募集規模方面，華夏越秀高速REIT獲超70億元認購，建信中關村REIT獲得超過100億元資金認購，均已經超募，或將啟動按比例分配，最終的募集數據和認購比例得以公告為準。

早在今年6月，滬深兩市首批9只公募REITs上市，截至目前，有8只產品自上市以來的收益率均為正，也有一只出現折價，平安廣州廣河REIT（180201）上市至今漲幅為-0.35%。

不過行業人士對第一財經記者稱，盡管公募REITs收益和分紅預期比較確定，并不代表穩賺不賠，當前公募REITs尚在試點階段，或出現交易不活躍、場內流動性不足的情況。

私募排排網財富管理合伙人榮浩分析稱，目前階段公募REITs的投資領域還是在風險系數較低的市政、基建、園區等領域；隨著發展和投資人認知的提高，未來可能會擴展放開到像房地產、商業不動產等風險更高的領域；另外對項目地域限制后續也可能會放開。

一日售罄

根據此前發布的公告，華夏越秀高速REIT的基金份額發售價格為7.1元/份，發售份額為3億份，預計募集規模為21.3億元。建信中關村產業園REIT的基金份額發售價格為3.2元/份，發售份額為9億份，預計募集規模為28.8億元。

截至記者晚間發稿時，建信中關村產業園REIT面向公眾投資者發售部分認購規模已超過100億元，華夏越秀高速公募REIT認購規模則超過70億元，合計認購資金已超170億元。面向公眾投資者發售的份額均已實現超募。

實際上，首日認購踴躍從此前詢價結果可以預見。根據兩只REITs于近期公布的詢價結果，擬認購數量總和分別是初始網下發售份額數量的44.19倍和56.35倍，這已經超出首批最受歡迎的蛇口產園15倍左右。

具體看來，華夏越秀高速REIT的標的資產是漢孝高速，是福銀高速（G70）的重要組成部分，同時連通京港澳高速（G4）和滬蓉高速（G42），是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國際機場。

建信中關村產業園REIT的標的資產位于北京市海淀區中關村軟件園，截至2020年，園區每平方公里產值近1300億元，產業生態完善、運營情況良好、收益穩步增長。截至今年6月底，園區平均出租率超過90%，標的資產的承租企業集中于軟件與服務業、金融科技等。

有市場人士分析，投資者對第二批公募REITs產品表現出極大興趣，一方面是因為首批公募REITs的漲勢帶動了第二批公募REITs產品的搶購熱潮；另一方面也是因為REITs的標的資產一般具有較強的抗通脹、保值功能，且長期投資回報較好。

另外，長期資金的進入也加大了此次兩只公募REITs發售的火熱程度。

銀保監會近期下發了《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，盈米基金研究院研究員周禹農認為，保險本身對于公募REITs這類高久期收益較為穩定的品種存在配置需求，在第二批的戰略配售及網下申購名單中也包含中信保誠人壽、太平保險、新華人壽、長城人壽、中國人壽等眾多險資機構，后續隨著法規條例的頒布機構投資者或將加速參與公募REITs市場。

首批已分化

REITs是一種“不動產投資信托基金”，又稱“基礎設施基金”。業內人士分析稱，公募REITs是除股票和債券外的第三大類資產，既有股性，又有債性，屬于風險適中、收益穩定的一類資產。底層資產集中在基礎設施、產業園區，基建等，屬于收益和分紅預期比較確定的資產。

值得注意的是，盡管底層資產優質，但不代表公募REITs穩賺不賠。

早在今年6月，滬深兩市首批9只公募REITs上市。截至11月28日，首批9只公募REITs基金中，有8只產品自上市以來的收益率均為正。也有平安廣州廣河REIT出現折價，上市至今的漲幅為-0.35%。

具體看來，不同產品之間漲幅情況也高低不均，截至目前，紅土鹽田港REIT（180301）、中金普洛斯REIT（508056）自上市以來的收益率均超過20%；華安張江光大REIT（508000）、浙商滬杭甬REIT（508001）、博時蛇口產園REIT（180101）的收益率均超過10%；東吳蘇園產業REIT（508027）的收益率約為9%。

另外，首批公募REITs已有3只產品公告首次分紅，其中博時招商蛇口產業園REIT截至9月30日可供分配金額為人民幣2743.30萬元，分紅比例為90%，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT，也于11月12日相繼披露分紅公告稱，均采取現金分紅方式，分紅方案分別為每10份基金份額分紅0.5220元、5.1514元。

風險方面，中金公司研究報告分析稱，由于公募REITs產品大部分資產投資于特定類型的基礎設施項目，具有權益屬性，正式上市后可能出現較大幅度的交易價格波動。

“另外，受各類因素影響，基礎設施項目市場價值可能下降，導致基金凈值下降，從而影響基金價格向下波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件發生較大損失而對基金資產價值造成嚴重影響的風險。”上述中金公司研究報告指出。