本是“金九銀十”的樓市旺季，開發商各種促銷活動層出不窮，仍無法激活市場。武漢樓市去化率創下近五年來的最低值。

根據武漢市房管局數據統計，2021年10月，武漢樓市共計成交新建住宅商品房11689套。第一財經記者對比發現，這一成交量比今年9月（14503套）下降19.4%，與去年同期相比（2020年10月成交15160套）更是下降了22.9%。

不僅如此，中指研究院監測顯示，2021年武漢新開盤去化率持續走低，上半年去化率50%。7～10月，去化率分別為40%、28%、27%、29%，創下武漢樓市近五年的最低值。

神盤大降價

近日，湖北公安執法公開平臺公布了多份行政處罰決定書：武漢多名業主因樓盤降價到線下拉橫幅、喊口號被行政拘留。

引發大量業主“投訴”的樓盤是位于光谷東-左嶺的中海光谷東麓。第一財經記者發現，這一樓盤開盤以來長期居東湖高新區新房銷量榜前三，今年上半年共成交1399套，位居第二。

然而，這個曾引發瘋搶的武漢“神盤”近日卻突然拿出一整棟樓來做特價，一共200多套房源。該項目前期均價為15583元/平方米，帶裝修銷售。本次折扣價格是：4樓以下均價11000元/平方米，4樓以上12000～13000元/平方米，均價直降3000多元/平方米，降幅達30%。

中海光谷東麓這波折后價不僅把光谷東-左嶺的新房上車門檻直接拉低到首付26萬元起，還給那些盼著左嶺片區漲到2萬+的投資客澆了一盆冷水。

第一財經記者近日多地走訪發現，目前武漢房地產市場以特價房、工抵房、周年慶等名義，推出了眾多促銷項目。光谷核心區的正榮紫闕臺特價房源總價減17萬元左右；光谷中心城的旭輝千山凌云工抵房單價減500～1000元不等；白沙洲的中建鉑公館特價房單價比備案價最高減少2200元等。

中指研究院監測顯示，第四季度以來，武漢房地產市場的促銷區域和項目有所擴大，涉及全市60個以上項目，包括保利、萬科、中海、融創、綠地、華僑城、禹州等20家以上品牌企業，一般推出少量房源，以9～95折比較普遍，一些遠城區項目特價可到8折左右水平。

市場促銷力度有所增大，但成交量卻沒有同步增長。第一財經記者根據官方統計數據整理發現，整個“金九銀十”，武漢樓市兩個月共成交新建住宅商品房26192套，成交面積302萬平米，較去年“金九銀十”分別下降35.6%和34.2%。

兩大挑戰承壓

中指研究院監測顯示，今年前10個月，武漢住房成交15.91萬套，成交面積1844.5萬平方米，較去年同期上漲23.4%、26.1%，但與2019年同期相比，依然下滑了5.52%和2.1%。

同時，2021年武漢新開盤去化率持續走低，上半年去化率50%。7～10月，去化率分別為40%、28%、27%、29%，創下武漢樓市近五年的最低值。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政在接受第一財經記者采訪時分析，目前武漢房地產市場面臨兩個最大的挑戰。

一是信貸額度問題。目前，新房放貸周期普遍延長到4～6個月，企業回款壓力增大；二手房放款更難，導致以舊換新的客戶無法操作，拉低新房成交活躍度。

“四季度信貸環境雖然會有所改善，但前期積壓的大量貸款還在申請排隊，因此年內無法扭轉信貸緊張的局面，進而影響后續銷售回款。”李國政說。

二是市場信心問題。“三道紅線”持續加壓，銀行信貸額度管控，房企融資渠道受阻，銷售回款放緩，直接惡化房地產行業資金鏈，房企普遍面臨流動性考驗，特別不斷有頭部房企的債務違約消息，加上房地產稅試點政策，都讓市場面臨著信心不足的問題。

“目前已累計有12家房企涉及債務違約等意外事件，其中11家在武漢有投資開發項目，區域市場受到不同程度的影響。”李國政認為，市場上促銷樓盤，如果折扣力度不大，以價換量效果并不好。一些遠城區項目，只有大幅降價才有明顯起色。

武漢市《2021年第四季度全市預計達到銷售條件的商品房項目清單》顯示，四季度全市共有205個項目、839.34萬平方米商品房陸續上市，月均330萬平方米，市場供應壓力持續較大，局部區域競爭將更加激烈。

此外，土地市場也在降溫。10月，武漢市第二批集中供地，擬出讓51宗地，最終成交40宗，其中37宗以底價成交，總成交金額347.79億元；另有3宗流拍，8宗撤牌。房企參與積極性下降，近7成地塊為國企或地方平臺公司所獲。