在10月15日舉辦的“北京市2021年基礎設施REITs產業發展大會”中，中金公司首席運營官楚鋼對當前的REITs生態做出了自己的思考。

楚鋼表示，REITs是以金融創新推動經濟高質量發展的正確之舉。

金融是經濟的血液，資本市場的初心就是要服務實體經濟。最近幾年金融領域爆發很多風險事件，涉及主體有互聯網金融、民營地產等。這些風險的出清短期有陣痛、但長期是使資本市場回歸初心的應有之義。而REITs正是立足金融市場的初心，著眼長期的正確之事。中金公司在首批REITs試點中，是業內迄今唯一一家完成兩單試點的投行，占首批整體規模的32%，擔任了8單的做市商，參與了5單試點REITs的戰略投資。

REITs能夠長期性地減輕地方財政壓力。眾所周知，基礎設施建設是地方發展、民生改善的基石。基建通則經濟通。然而對社會資本而言，基建資金回收時間長、單體體量大、退出很難；基礎設施建設資本金來源長期渠道單一、只能依靠地方財政。依靠舉借債務獲取資金雖然相對容易，但整體杠桿已上升到很高水平；公募REITs的推出正可解決以上痛點，建立為地方政府減輕財政壓力的長效機制。

REITs的后評價體系有望提升基建資產運營效率。基礎設施具有社會公共服務屬性，不適合市場化評價體系。對于如高速公路、軌道交通、能源電力等兼具公益性和商業性的項目，應當尋找民生保障與資本長期回報之間的合理平衡。REITs通過公開透明的現金分派率指標，創造性地引入了后評價機制，能夠有效推動運營方管理精細化。

REITs還將嘗試糾正背靠“政府信用”的投資邏輯。我國的債券市場規模已在全球位居第二；2020年信用債發行量高達16萬億元、發行人超過3,600家。但融資方85%來自國有企業，“政府信仰”是固定收益領域的普遍投資邏輯。REITs則是強權益屬性、脫鉤“主體信用”、沒有剛性還本付息，要投資REITs必須要判斷資產質量與運營水平，迫使投資者4走出“政府信仰”的惰性區域，有助于形成價值投資與優質資產的互相促進。

此外，REITs在長期發展中需堅定遵循市場化法治化基本原則。資本市場發展經歷表示，只有堅持市場化法治化，市場才能健康發展、行穩致遠。

楚鋼認為接下來REITs還有幾個關鍵事項有待關注、改進。

一是堅持法治化方向，逐步優化審核層級、穩定審核預期。REITs作為新生事物，試點的過程就是各方創新探索的過程。向前看，需要盡快實現REITs常態化審核，確立清晰的合規條件邊界、構建統一的監管審核準則、形成公開透明的審核路徑。

二是堅持權益屬性，貫徹市場化定價機制。REITs要徹底隔絕主體信用，形成立足于資產質量與運營水平的市場化評價體系，堅持權益導向、培育估值能力，形成一二級運行有效的基礎設施REITs定價體系。

三是堅持問題與目標導向，積極穩妥解決實操中的難題新題。基礎設施REITs至今仍面臨土地、資產重組、國資轉讓、稅務籌劃、會計入賬等各類政策或技術問題，同時試點涵蓋十余個行業，每個行業在REITs情景下都有不同的問題與風險點，在未來REITs發展中，各方還將以更加積極敢為的精神創造性地尋找解決方案。

最后一點，楚剛認為構建良好的REITs生態勢在必行。

REITs業務新、鏈條長、角色多、結構復雜、與產業結合深、配套政策涉面廣，需要加快完善市場體系建設、形成長期可持續的產業鏈生態。

楚剛表示期待攜手構建一個政府、權益人、中介機構、投資者共同參與的良好生態環境。

他認為首先要地方政府統籌協調，與支持作用。REITs的宏觀長期意義要大于微觀短期利益，需要地方政府“扶上馬、送一程”，加強部門合作，整合域內資源，將協調工作落到實處。

其次，基礎設施REITs的原始權益人群體與當前債券市場發行人群體高度重疊，REITs市場要發展起來，要堅持做資本市場的長期伙伴。

第三，中介機構要培育REITs專業能力、致力于長期市場建設。REITs業務是投資銀行業務與基金管理業務的創新結合，對律師、評估、審計、稅務各專業領域均提出新的挑戰。我們這些專業機構要提升專業能力、當好資本市場看門人。

四是要逐步形成規模龐大、層次多樣的基礎設施領域投資力量。REITs投資準入放開是循序漸進的，機構投資者和公眾投資者對REITs的理解認知仍在不斷深化，只有投資力量壯大，REITs對于基礎設施領域的盤活價值才能真正發揮。