2021年進(jìn)入下半場(chǎng)，物管企業(yè)上市步伐速度不減，甚至有些加速的意味。一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)能夠很好地反映出這一趨勢(shì)：據(jù)資本市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，在港交所排隊(duì)的物管企業(yè)數(shù)量為18家，較2020年全年成功上市的17家公司還多一家。

在持續(xù)擴(kuò)容的背景下，H股物管指數(shù)年內(nèi)的震蕩走勢(shì)反映出環(huán)境正日趨成熟，市場(chǎng)正在尋求這個(gè)吸金板塊的合理估值區(qū)間。

那么在此之中，市場(chǎng)還有哪些機(jī)會(huì)呢?筆者留意到昨天剛在聯(lián)交所主板上市的一支新股——朗詩(shī)綠色生活(01965.HK)。

7月8日，在港股市場(chǎng)三大指數(shù)全線大跌的行情中，朗詩(shī)綠色生活逆勢(shì)表現(xiàn)，上市首日高開88.68%，盤中一度大漲132.7%，股價(jià)最高7.40港元，最低為4.30港元。截至當(dāng)日收盤，報(bào)4.50港元/股，收漲41.51%，全天成交2.42億港元，最新總市值18億港元。該股IPO定價(jià)為3.18港元，此前香港公開發(fā)售獲8.01倍認(rèn)購(gòu)。

(來源：富途牛牛)

一、板塊行情出現(xiàn)分化，港股物業(yè)股進(jìn)入差異化時(shí)代

行業(yè)視角下，雖然港股的物業(yè)板塊整體向好向穩(wěn)的核心邏輯不變，但在股價(jià)和估值上已然出現(xiàn)了較為明顯的分化態(tài)勢(shì)。

截至到2021年6月，富途行情中內(nèi)地物業(yè)管理股(BK1220.HK)指數(shù)共納入40家公司。從年初至今(按照截至6月30日的收盤價(jià)計(jì)算)，在指數(shù)涵蓋的40家上市物業(yè)企業(yè)之中，28家股價(jià)上漲，11家股價(jià)出現(xiàn)下跌，1家股價(jià)持平。其中，企業(yè)最高漲幅達(dá)152.99%;最高跌幅達(dá)57.2%，為整個(gè)板塊唯一的腰斬股。

市盈率層面，同一口徑下的40支物業(yè)股市盈率最高相差接近125倍，如華潤(rùn)萬象生活市盈率為128.5倍，中奧到家市盈率則為4.26倍。

經(jīng)過總結(jié)，筆者認(rèn)為行情走勢(shì)的日漸分化是大勢(shì)所趨，一個(gè)較為顯著的原因就在于自2018年年初起，物業(yè)板塊的可選股日漸豐富，資本市場(chǎng)難免對(duì)同質(zhì)化嚴(yán)重的物管業(yè)務(wù)出現(xiàn)了一定程度上的審美疲勞，對(duì)物管企業(yè)的新鮮感和預(yù)期也因此有所減弱。

也正是基于此，跳脫出傳統(tǒng)的辨別標(biāo)準(zhǔn)，物管公司亮出差異化標(biāo)簽以贏得市場(chǎng)關(guān)注度將成為重要趨勢(shì)。比如，聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)賽道的稀缺型選手華潤(rùn)萬象生活、寶龍商業(yè)。再如，此前上市不滿一周的越秀服務(wù)，憑借獨(dú)特的“軌交+物服”TOD綜合物管模式，收獲了超10%的漲幅。

再看向?qū)Ｗ⒕G色發(fā)展賽道的朗詩(shī)綠色生活，其擁有區(qū)別于業(yè)內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)的高辨識(shí)度和增長(zhǎng)確定性，值得被持續(xù)跟蹤與關(guān)注，相信很大概率會(huì)成為從分化趨勢(shì)中跑出的“黑馬”之一。近年來，公司在單位管理面積上的創(chuàng)收和盈利能力持續(xù)穩(wěn)健提升，保持著良好的業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭。2018-2020年，公司在管建筑面積三年復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)到38.3%，來自物業(yè)管理服務(wù)的收入三年復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)到43.9%。再考慮到公司此次成功上市后可預(yù)期的規(guī)模擴(kuò)張，在市場(chǎng)規(guī)模與品牌影響力提升的支持下，公司或?qū)⒂瓉砉乐岛陀嵘碾p擊機(jī)會(huì)。

二、價(jià)值公式敲定朗詩(shī)綠色生活增長(zhǎng)確定性

具體來看，筆者將朗詩(shī)綠色生活的差異化標(biāo)簽拆解為三個(gè)維度，并將其歸總為一個(gè)價(jià)值公式來闡釋公司顯現(xiàn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值，接下來進(jìn)行簡(jiǎn)要的論述：

1. 綠色物業(yè)的先行者

圍繞綠色建筑主題的物管服務(wù)是當(dāng)前最熱門的細(xì)分賽道之一，政府和政策的支持和住戶/用戶環(huán)保意識(shí)的加持，為賽道邁入高速發(fā)展和行業(yè)的繁榮帶來了高度確定性。朗詩(shī)綠色生活在綠色建筑的物業(yè)服務(wù)方面積累了的豐富經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大實(shí)力，是該差異化賽道上當(dāng)之無愧的先行者和領(lǐng)先者。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，于2020年12月31日，朗詩(shī)綠色生活的綠色建筑項(xiàng)目占在管物業(yè)總建筑面積的比例達(dá)34.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)4.3%的平均比例，差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不言而喻。

(來源：公司官網(wǎng))

2. 品質(zhì)服務(wù)驅(qū)動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展

朗詩(shī)綠色生活物業(yè)的服務(wù)能力和品牌優(yōu)勢(shì)是公司在進(jìn)行獨(dú)立業(yè)務(wù)(與獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商合作的業(yè)務(wù))開拓時(shí)的一大優(yōu)勢(shì)。服務(wù)能力越強(qiáng)則越受業(yè)主歡迎，更能在委任過程過奪得頭籌，品牌優(yōu)勢(shì)越明顯。映射到經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上，朗詩(shī)綠色生活在管面積中來自獨(dú)立第三方的管理比例由2018年的16.6%提升至2020年的42.3%。

不難看出，公司邁出市場(chǎng)化開拓步伐以來，憑借綠色服務(wù)產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，品牌效應(yīng)逐漸凸顯，公司市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)能力得到持續(xù)驗(yàn)證。根據(jù)中指院對(duì)公司的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行的客戶滿意度調(diào)查，公司在2019年和2020年皆獲得高于同期業(yè)界平均水平的客戶滿意度。

3. 數(shù)字化賦能運(yùn)營(yíng)降本增效

數(shù)字時(shí)代的到來，催生了前端服務(wù)平臺(tái)、智慧物聯(lián)、后端管理平臺(tái)等一系列智能解決方案。對(duì)于未來的物業(yè)管理行業(yè)而言，龐大數(shù)據(jù)必將成為承載業(yè)主生活場(chǎng)景的介質(zhì)。對(duì)此，朗詩(shī)綠色生活正在積極部署數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。通過“朗e云平臺(tái)”和微信服務(wù)號(hào)，以及智能社區(qū)，用數(shù)據(jù)支撐起精細(xì)化、多元化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)人本服務(wù)的核心價(jià)值。

此外，公司擬使用云計(jì)算及大數(shù)據(jù)等技術(shù)開發(fā)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本和效率進(jìn)行優(yōu)化。多措并舉之下，朗詩(shī)綠色生活將不斷積累以數(shù)據(jù)為驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為未來快速?gòu)?fù)制現(xiàn)有服務(wù)提供保障，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的高效擴(kuò)張。

至此，朗詩(shī)綠色生活的價(jià)值公式可總結(jié)為：差異化細(xì)分市場(chǎng)×(高品質(zhì)服務(wù)+數(shù)字化)=快速增長(zhǎng)=長(zhǎng)期投資價(jià)值。一方面是符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大趨勢(shì)下的綠色物業(yè)市場(chǎng)，另一方面是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)力和數(shù)字化能力，共同構(gòu)筑起了朗詩(shī)綠色生活的長(zhǎng)期投資價(jià)值，且兩方面有望在交叉驗(yàn)證中支撐起后續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，發(fā)揮出驅(qū)動(dòng)公司長(zhǎng)期規(guī)模化的乘數(shù)效應(yīng)。

三、小結(jié)

場(chǎng)內(nèi)的聰明資金總是偏愛特點(diǎn)鮮明且相對(duì)低估值的價(jià)值股，昨天剛剛新鮮上市的朗詩(shī)綠色生活便為追逐機(jī)會(huì)的投資者提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。截至7月8日收盤，公司動(dòng)態(tài)市盈率為22.8倍，相較于行業(yè)40倍的均值而言，整體仍然呈現(xiàn)較大程度低估。

值得一提的是，近期多家機(jī)構(gòu)不約而同地看好物業(yè)板塊下半年的投資機(jī)遇。富瑞發(fā)表研究報(bào)告預(yù)計(jì)內(nèi)地物業(yè)管理公司將在7月中出現(xiàn)一波盈喜，建議投資者在潛在盈喜前增持相關(guān)股份。摩通對(duì)7月物管股表現(xiàn)給予了同樣積極的預(yù)測(cè)，并預(yù)計(jì)內(nèi)地物管股至8月初將有約20%的股價(jià)上升空間。