11月25日，天氣寒冷，位于北京市東城區的蛋殼公寓總部卻擠滿了房東和租客，他們在焦慮地排隊等待登記信息。

在場的房東陳女士告訴記者：“來也只是做個登記，收不到房租，不知道該怎么辦。”租客劉先生過來咨詢自己的“租金貸”如何辦理征信保護，“現在租的房子正跟房東扯皮呢，但每個月貸款還得還。”劉先生很無奈。

長租公寓頭部企業深陷危機

近日，多家媒體報道蛋殼公寓陷入資金鏈危機，多地蛋殼公寓出現拖欠房東租金、公寓斷網、找不到管家等問題，與此同時，其杭州辦公室撤下招牌，成都辦公室人去樓空……

11月16日，蛋殼公寓官方微博稱“我們沒有破產，也不會跑路”。但近日，事件持續發酵，由于收不到房租又沒有解決方案，一些房東深夜撬鎖、驅逐租客，租客被迫搬家、租金貸還得接著還，同為受害人的租客和房東矛盾不斷激化……

今年8月以來，已有多家住房租賃企業爆雷，而此次蛋殼公寓陷入危機無疑帶來更大影響。成立于2015年的蛋殼公寓在短短5年內手握40萬間房源，業務也從北京擴大至全國13個城市。2020年1月，蛋殼登陸美國紐交所，成為第二家在美上市的中國長租公寓企業。

業內人士分析，高價收房源和租金貸在蛋殼的快速擴張中起到了重要作用。

房東張先生說，2018年，一名蛋殼公寓業務員來電詢問他的房子是否出租。“后來發現同小區業主幾乎都接到過電話，說明當時他們搶房源還是比較激烈的。”張先生說，當時蛋殼開出的月租價格比市場價高出約500元，房子還有人打理，就簽了一份五年的合同。

租金貸即租客與長租公寓簽訂租賃合同，長租公寓運營商與金融機構合作，引導租客辦理貸款并一次性預付一年房租及押金，長租公寓運營商向房東月付或季付租金，租客每月償還貸款。

租客劉先生說，選擇租金貸是迫于北京的高房租壓力。“我剛上班，押一付三的壓力比較大，選擇租金貸就能月付，并且貸款利息由蛋殼支付，對我來說相當于免息貸款。”

 “蛋殼”們的急速擴張之路

蛋殼公寓赴美上市前的招股書顯示，2018年和2019年前九個月，通過租金貸獲取的租金預付款分別占公司租金收入的88%和80%。而首家赴美上市的長租公寓企業青客公寓，有六成以上租金收入來自租金貸。

西南財經大學教授劉璐表示，非自持式長租公寓是一個重資本、輕資產的行業，由于租客和房東的付款周期不同，通過租金貸的杠桿作用，長租公寓企業能迅速積累龐大的資金池，從而收購更多房源擴張規模。

劉璐認為，這種模式與此前互聯網企業通過資本“跑馬圈地”的模式如出一轍，但其風險更大，一旦遇到租金下降、房屋無法如期租出去等情況，便會造成租金貸模式無法維系，進而資金鏈斷裂。

“近年來資本紛紛涌入長租公寓行業，但其實這個行業利潤率很低。”成都市房地產經紀協會常務副會長劉翔說，正常經營的企業基本要做到90%至93%的入住率才能盈利，今年疫情后，大部分企業達不到這一標準，經營很艱難。

蛋殼公寓招股書顯示，2018年，蛋殼公寓凈虧損達13.7億元;2019年前九個月，凈虧損達到25.2億元。對此蛋殼解釋稱是由于其持續高速增長。

“沒有規模，資本很難投你，做規模就是多收房，一旦市場有波動，入不敷出，很容易爆雷。”一位業內人士表示。

重要民生領域應防止過度金融化

2018年起，陸續有長租公寓因租金貸、高杠桿等問題爆雷，引發多地主管部門叫停“租金貸”，但它并未消失。2019年12月，住建部等六部委發文要求，住房租賃企業租金收入中，租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應于2022年年底之前調整到位。

今年9月7日，住建部《住房租賃條例(征求意見稿)》明確，直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金納入監管。近期，多地出臺長租公寓專用賬戶監管辦法，其中成都和重慶明確，承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，資金要存入監管賬戶。

不過，成都市相關部門負責人坦言，該措施只能管住總部和賬戶在本地的企業，要管住規模更大的全國性公司，還需其總部所在地和各地聯動。

劉璐認為，長租公寓屬于重要民生領域，爆雷的危害很大，租客不僅難以退款，還無房可住，很容易激化矛盾。“重要民生領域應回歸服務業屬性，防止過度金融化，要著力引導企業降杠桿。”

目前，各地房東和租客的矛盾仍在發生，更多的人在焦急等待處理結果。“希望政府可以嚴格監管，還我們一個安穩的落腳地。”租客劉先生說。