富力的文旅夢與債務坎

在去年震驚房地產界的萬達、融創和富力的“世紀大交易”大戲中，富力最后時刻被融創拉入局，和融創一起，分別接手了萬達的一部分酒店和文旅業務。

一年后，富力和融創又出奇地默契，再次緊跟融創的步伐——在融創于海南設立文旅集團總部3個月后，富力也悄然將文旅產業的做大之心埋進了天涯海角的熱土里。

悄然成立文旅公司

11月21日，有媒體曝出，繼融創、碧桂園之后，富力地產日前于海南成立了文旅公司。此前富力的文旅業務被放在營銷部門里，如今單獨成立文旅公司，或難掩做大之心。

《國際金融報》記者查詢工商系統信息發現，富力集團已于2018年11月5日低調地在海南省海口市龍華區成立了富力文化旅游發展有限公司，法定代表人為趙沨，注冊資本1億元，股東為廣州富力地產股份有限公司和海南東方富力旅游投資有限公司，分別持股95%和5%。

趙沨是富力的老將。自2004年加入富力以來，先后擔任廣州富力地產股份有限公司工程部常務副總經理、總經理等職，2009年升至富力地產股份有限公司副總經理，現任廣州富力地產股份有限公司副總經理兼海南富力房地產開發有限公司董事長。

作為較早踏上海南島的開發商，富力對于這片熱土并不陌生。自2006年進駐以來，富力相繼開發了紅樹灣、富力灣、月亮灣、盈溪谷項目， 2017年，富力在海南售出面積約為32.88萬平方米，權益總值達49.19億元。2018年全年，富力在海南預計完成可售出面積約55萬平方米。

今年以來，各大房企爭相布局文旅產業。

6月，保利地產設立了保利(海南)旅游發展有限公司;隨后，碧桂園正式成立了文商旅集團，由碧桂園集團常務副總裁兼營銷中心總經理程光煜分管，原藍光地產總裁助理、藍光文旅集團總裁張強任碧桂園文商旅集團總經理;8月，融創在海南成立了融創文化旅游發展有限公司，后更名為融創文化旅游發展集團。

相較于同行，融創在文旅賽道上的起步似乎更為巧妙，直接將萬達旗下13個文旅項目收入囊中，一同招致麾下的還有項目的設計、建設和管理公司，從項目到人員，全部吸納。自此，融創的文旅業務除了遍布全國的項目外，還有成熟的團隊，站在萬達的肩膀上，融創文旅可謂出道即巔峰。

越來越多房企的涌入，讓文旅這條賽道突然變得擁擠。

上海中原地產首席分析師盧文曦認為，當前鼓勵消費，而旅游業是消費大頭，加上親子游等概念更是大契機。隨著今年以來政策收緊，樓市遇冷，較大的銷售壓力也迫使房企加快轉型步伐。

在易居智庫研究總監嚴躍進看來，從布局而言，文旅業務是復合型地產開發的思路，總體上說有較好的市場發展機會。嚴躍進指出，發展文旅業務有助于房企借道旅游發展地產，通過文旅項目積極和地方政府談判，獲取有競爭力的用地成本，同時對于土地計劃多期開發是很多房企真實的考量。

文旅夢的桎梏

然而，相較于上述房企，富力進入文旅板塊的鋪墊似乎有些“蒼白”，無論是項目布局還是組織架構的搭建，甚至在富力文化旅游發展有限公司成立近20天后，富力的官網上仍然沒有文旅地產的蹤跡可尋。

嚴躍進強調，文旅項目普遍開發周期長，前期投入大，收益慢，結合當下行業的融資環境和富力的資金情況來看，并不樂觀。

在去年大手筆收購萬達酒店后，富力的資金一度吃緊。WIND數據顯示，今年以來富力頻繁融資“補血”，3月至9月共計發債11次，相當于其2015年至2017年三年間發債次數的總和。發行利率也水漲船高，短期融資券由5.43%最高升至6.5%，企業債由6.8%一度升至7.7%。頻繁的融資直接導致富力將在2020年迎來償債的高峰，其當年償債現金流將達到313.44億元，而2018年這一數字僅為20.81億元，兩者有15倍的差距。

基于此，交銀國際在報告中直指，雖然富力過去幾年的銷售已鎖定2018年大部分的收入和利潤，但融資成本急漲和銷售慢于預期的影響將在2019年和2020年開始顯現。富力2018年10月份的合約銷售額為87億元，前10個月累計合約銷售額為957億元，僅完成了全年1300億元銷售目標的73.6%，低于行業平均的83%。

2015年-2017年，富力地產凈負債權益比呈逐年上漲之勢，分別為124.3%、159.9%和169.6%，2018年上半年，這個數字達到 187.5%，交銀國際認為富力的高財務負擔將拖累其增長前景。

嚴躍進認為，文旅地產無論是前期資金投入還是后期運營都很重要，一旦資金出現不到位的情況，很容易爛尾，需要高度警惕。此外，對于富力而言，酒店產業要發展，自然是要和文旅等業務做結合，否則酒店的服務或難以消化。

單獨成立文旅公司后，富力對于文旅板塊有何新的規劃與訴求，以及將如何應對文旅項目發展中所面臨的困境，《國際金融報》記者試圖與富力方面溝通，但截至發稿，仍未收到回復。