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浙商證券：中國房地產投資周期的新視角

理解中國經濟周期的核心在于理解中國的地產投資周期，區別于傳統的供需分析框架，我們將土地購置和開發環節進行了拆分，創新性地從需求、開發、庫存三大周期視角定義地產投資的驅動因素，以期更清晰地理解和推演地產周期。

我們發現：1)2016 年以后，“銷售面積基數較高+造價成本走高”使得建安工程投資額穩定走高，“量穩+價升”兩點驅動因素最終反映在地產投資的韌性上。

2)在本輪地產周期中，居民需求政策已經逐步放開，但放開力度不足；開發側最重要的三項政策約束未完全打開，開發商融資仍然受限。在穩增長既定經濟目標下，地產行業風險修復空間非常大，開發商信貸、預售資金監管、居民需求側的放松程度共同決定了本輪地產修復的程度。

申銀萬國證券：房地產行業供需兩端政策修復有望加速推進

房地產仍是我國國民經濟支柱產業，行業自身及產業鏈對GDP 貢獻占比近三成，但目前房地產經歷多重調控和資金困境之下，對經濟影響可能會逐步進入低位拖累階段。鑒于近期政府頻繁發聲強調穩經濟、穩增長、防控金融風險，而穩經濟則亟需穩地產，預計地產行業供需兩端政策修復有望加速推進，并將推動行業格局優化，集中度再提升，優質房企有望迎來量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發展、金地集團、建發股份、新城控股、招商蛇口、金科股份、中國建筑、萬科A；H股：華潤置地、中海外發展、龍湖集團、旭輝控股、碧桂園；并維持物業管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業、中海物業、新大正、綠城服務、寶龍商業、新城悅服務。

萬聯證券：當前房地產行業基本面持續筑底 預計后續仍有較多利好政策值得期待

在“穩增長”的宏觀背景下，當前房地產行業基本面持續筑底，邊際改善政策持續，預計后續仍有較多利好政策值得期待，繼續看好房地產板塊的市場表現。建議關注(1)基本面表現較好的物業管理公司；(2)具有央企/國企背景的財務穩健型優質房企；(3)擁有優質持有型物業或轉型類企業，或有效形成“開發類+”的良性資金循環的房企。

首創證券：高層表態釋放積極信號！政策窗口期來臨 地產板塊迎來確定性機會

高層表態釋放積極信號，政策窗口期來臨。當前行業基本面下滑態勢延續，3月上半月高頻數據銷售面積同比下降50.1%，新開盤去化率大幅下降至34%，重點城市去化周期明顯提升。部分民營房企短期面臨債務兌付壓力，供需兩端信心均缺失嚴重的局面，當前針對房地產風險的把控刻不容緩，此次高層會議表態明確了應對行業風險的重要性。打通行業流動性鏈條應率先看到銷售的回暖，購房信心恢復亟需政策加持，政策端的放松在此次高層表態后已然明確，我們判斷重點城市針對四限政策的調整時間窗口在3月下半月。針對房地產稅的表態消除了年內壓制需求的一大利空因素。

政策空間充足，地產板塊迎來確定性機會。當前仍處歷史調控較嚴階段，政策工具釋放空間較大，信貸利率的下調，疊加行政政策的進一步寬松，后續行業基本面有望伴隨政策逐步改善而迎來復蘇。同時高層明確提出向新發展模式轉型，我們認為房地產行業正從增量開發轉向存量持有運營以及服務的模式。繼續看好地產及物業板塊的趨勢性行情，繼續推薦開發類：萬科A、保利發展、金地集團、招商蛇口、中國海外發展；物管類：碧桂園服務、保利物業、旭輝永升服務、新城悅服務。

上海證券：融資成本較低、擁有拿地優勢的房地產企業或將受益

信用環境仍需改善，資金面馬太效應凸顯，融資成本較低、擁有拿地優勢的企業或將受益，相關標的：(1)融資成本低且能在一二線城市持續拿地的龍頭房企，如綠城中國、龍湖集團等；(2)受“兩集中”土地政策影響較小，拿地方式多元化的房企，如新城控股、寶龍地產等；(3)物管行業龍頭和布局物管行業優質細分賽道的企業，如碧桂園服務、新城悅服務、華潤萬象生活、寶龍商業、星盛商業。

東興證券：融資的優勢將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優勢

疫情反復之下，銷售壓力進一步凸顯。在需求收縮和預期轉弱的沖擊之下，供需兩端都面臨極大的沖擊，“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標將面臨極大挑戰，市場維穩力度進一步加強已經是刻不容緩。市場的健康穩定，既是防范化解風險的需要，也是行業向新發展模式轉型的基礎。

我們認為，中央對地產調控的態度有了較為明顯的轉變。在當前政策基調與鼓勵方向都較為明確的情況下，需求端政策的支持有望更為精準與密集，金融機構對供需兩端的支持力度也有望進一步加強。

融資的優勢將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。推薦萬科 A，保利發展，金地集團。融資端的支持，也在滿足了頭部的穩健央企地產企業后，逐漸向經營穩健的民企溢出，市場對經營穩健的民企也將逐漸恢復信心，建議持續跟蹤經營穩健的民營房企龍頭如龍湖集團、碧桂園。

東北證券：民營房企流動性改善機遇增加 估值性價比凸顯

政策放松持續加碼，行業beta 向上趨勢不變，穩健綠檔房企加速集中，投融資方面占優的頭部綠檔房企優勢顯現，同時，伴隨現階段預售監管、信貸調節力度加強，民營房企流動性改善機遇增加，估值性價比凸顯，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A 股推薦萬科A、保利發展、招商蛇口、金地集團、金科股份、濱江集團；H股推薦龍湖集團、華潤置地、中國海外發展、旭輝控股集團。

廣發證券：六部委聯合表態穩市場 堅定房地產板塊持股信心

六部委聯合表態穩市場，堅定板塊持股信心。在統計局公布1-2 月份行業數據后，多部委聯合發聲再次強調經濟與地產行業目前面臨的問題，穩定總量與降低局部風險，依然是2022 年的主要工作內容，隨后A 股、H 股主流房地產房企市值分別上漲10.6%、15.6%，但仍處于歷史估值的30%分位水平，具備較大修復空間。當前行業仍處于資金與信用的負循環中，需要在穩主體、穩銷售、穩信用等多方面做出有效突破，需求側政策改善的邏輯仍將持續，強信用房企個股具備更強的業績成長型和性價比，建議關注優質房企的個股投資機會。另外，當前物業板塊估值處于歷史最低區間，已發布盈喜和年報的物企2021年業績平均增長超過50%，行業依然在快速成長，推薦關注關聯房企穩健經營的優質物企。

（文章來源：東方財富研究中心）