2021年，美國收獲了15年來最紅火的樓市。2022年，蓬勃發(fā)展的美國房地產(chǎn)市場正面臨迄今為止最大的考驗：抵押貸款利率飆升。

房地美公布的最新數(shù)據(jù)顯示（截至4月21日這一周），美國30年期抵押貸款利率已經(jīng)從去年12月的3.11%上升至5.11%。

“隨著美國國債收益率持續(xù)上升，抵押貸款利率連續(xù)第七周上升。”房地美首席經(jīng)濟學(xué)家卡特（Sam Khater）表示，“雖然春季通常是最繁忙的購房季節(jié)，但房價上漲導(dǎo)致需求出現(xiàn)一些波動。目前仍是賣方市場，但仍有興趣購買房屋的買家可能會發(fā)現(xiàn)爭搶程度已經(jīng)適度減弱。”

上周五（4月22日）的美股表現(xiàn)，令人擔(dān)憂美國經(jīng)濟的走向。受到企業(yè)盈利放緩與美聯(lián)儲“鷹派”加息消息影響，當天三大指數(shù)全部暴跌，道指更是下挫近1000點，創(chuàng)下2020年10月底以來最大單日跌幅。美股房企板塊投資者也在質(zhì)疑：美國目前是否正在重復(fù)2000年開啟的房地產(chǎn)泡沫時代，并最終導(dǎo)致了美國經(jīng)濟在2007年的大衰退；是否美國樓市已經(jīng)開始告別這一輪“黃金時代”？

但第一財經(jīng)記者采訪的多位美國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家和投資者并不這么看。在他們看來，決定房價最重要的因素，仍是供求關(guān)系；而當下美國房地產(chǎn)市場仍是賣方市場，這一基本盤并未發(fā)生變化。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對第一財經(jīng)記者表示，“目前的情況與2018~2019年美聯(lián)儲加息的情況類似，房價的上漲速度會放緩，但仍然持續(xù)上漲。待美聯(lián)儲加息結(jié)束后，房價會加速上漲。”

美聯(lián)儲越來越鷹是利空

1年多之前，美國30年期抵押貸款利率還在“2時代”；疫情期間，這也成為美國房地產(chǎn)市場火爆的催化劑。

伴隨美聯(lián)儲越來越鷹派和抵押貸款利率繼續(xù)上升的前景，普通的購房者陷入了困頓之中：究竟是否要繼續(xù)接受快速上漲的價格迅速買房，還是選擇觀望？

第一財經(jīng)記者使用美國房貸公式計算，即便假設(shè)一位借款人以2021年12月時已經(jīng)高企的利率（3.11%）獲得40萬美元（約合260萬元人民幣）抵押貸款，假設(shè)首付20%，在30年的貸款中，他們每月將還1703美元（約合11080元人民幣）。如果以目前最新的5.11%抵押貸款利率計算，每月還款額升至2074美元（約合13500元人民幣），每月將多還371美元。

同時，需要指出的是，更高的抵押貸款利率不僅使一些潛在的購房者因總體貸款價格過高而放棄，而且還意味著一些借款人將失去抵押貸款資格，因為在美國如需貸款，必須滿足貸方嚴格的債務(wù)與收入比率。數(shù)位接受第一財經(jīng)記者采訪的專家均表示，美國目前在貸款方面一直沒有放松條件。

抵押貸款利率帶來的經(jīng)濟沖擊，讓一些房地產(chǎn)行業(yè)人士預(yù)測，火熱的房地產(chǎn)市場將會失去一些動力。

房地產(chǎn)研究公司CoreLogic認為，美國房價增長將大幅放緩。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，美國房價在2021年1月至2022年1月期間飆升 19.2%。但CoreLogic認為，在未來12個月內(nèi)，房價將僅上漲 5%。

CoreLogic認為房價增長放緩的另一個原因是：負擔(dān)能力。過去一年，美國房價的上漲速度是美國收入增長速度的五倍。這無法再繼續(xù)下去了。該企業(yè)對美國400個大都市區(qū)域的市場風(fēng)險做了評估，旨在找出當?shù)厥杖胨绞欠窨梢灾畏績r。

在計算之后，CoreLogic認為美國65%的地區(qū)房地產(chǎn)市場被高估了。這包括紐約、邁阿密、西雅圖、拉斯維加斯和達拉斯等主要大都市區(qū)域。

同時，亞利桑那州、佛羅里達州、得克薩斯州和內(nèi)華達州的房地產(chǎn)市場也符合CoreLogic對“高估”的定義。

與此同時，該機構(gòu)表示，只有26%的美國房地產(chǎn)市場是“正常的”，只有9%是“被低估的”。

CoreLogic副首席經(jīng)濟學(xué)家赫普 (Selma Hepp)表示：“隨著疫情暴發(fā)以來房價強勁增長，許多市場現(xiàn)在可能被認為估值過高，尤其是在將價格增長與當?shù)厥杖朐鲩L率進行比較時。”

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)顯示，2021年美國房屋銷售價格中位數(shù)為34.69萬美元，同比增長16.9%；2021年美國共售出612萬套房產(chǎn)，同比增長8.5%。

BCA Research美國資產(chǎn)部首席策略師唐克爾（Irene Tunkel）對第一財經(jīng)記者表示，美國房地產(chǎn)市場面臨著多個方面的影響。

“今年迄今為止，30年期抵押貸款利率已經(jīng)上升了兩個百分點，再次回到十多年前的水平。房地產(chǎn)是經(jīng)濟中對利率最敏感的部門。”她表示，“從歷史上看，抵押貸款利率的上升對地產(chǎn)開工和住房銷售都造成了壓力。不過，雖然抵押貸款利率的飆升使房屋的可負擔(dān)性降低，但NAR的房屋可負擔(dān)性指數(shù)表明，雖然可負擔(dān)性已經(jīng)惡化，但相對于其長期平均水平，這一指數(shù)仍然處于高位。”

供求關(guān)系決定黃金時代是否遠去

僅僅因為美國房價被高估，并不意味著房價即將掉頭下行或暴跌。

事實上，第一財經(jīng)記者查閱了目前美國抵押銀行家協(xié)會、美國銀行、房利美和 Zillow （房地產(chǎn)估價服務(wù)網(wǎng)站）的預(yù)測模型，都仍預(yù)測美國房價將在未來一年上漲。

同時，根據(jù)美國城市規(guī)劃咨詢機構(gòu)Demographia發(fā)布的2022年國際住房可負擔(dān)性調(diào)查，與澳大利亞、加拿大、愛爾蘭、新西蘭和英國等市場相比，美國是可負擔(dān)性最高的國家。在大多數(shù)主要經(jīng)濟體中，房價在過去幾年蓬勃發(fā)展，買家們不得不將自己在疫情中積攢的儲蓄都投到房地產(chǎn)中。

陳躍武則對第一財經(jīng)記者表示，房貨利率的快速上升對房價肯定有負面影響，具體表現(xiàn)為房價的上漲速度會放緩，“我預(yù)測從目前的近20%下降到10%至15%，雖然放緩但仍然是在強勁上漲。”

同時，“決定房價的是供求關(guān)系。現(xiàn)在美國的房產(chǎn)庫存不足兩個月，是歷史最低點，短缺極為嚴重，房價會繼續(xù)上漲。”陳躍武解釋道。

NAR數(shù)據(jù)顯示，3月美國待售住宅環(huán)比增加，但仍比2021年同期少9.5％。照目前銷售速度，庫存在兩個月左右。同期，3月美國房屋售價中位數(shù)同比上漲15％至3753萬美元，再次創(chuàng)下紀錄。

通常，房地產(chǎn)供應(yīng)不足5個月銷售時，都表明市場供應(yīng)緊張。

總體來看，盡管美國樓市因房貸利率飆升而降溫，但市場普遍預(yù)計今年仍有望小幅上漲。美國銀行表示，美國家庭資產(chǎn)負債表是有史以來最強勁的，凈資產(chǎn)攀升，償債比率接近歷史低位，勞動力市場也在蓬勃發(fā)展。美國的“千禧一代”（年齡與中國的“80后”“90后”相仿）現(xiàn)在正處于購房的高峰時期，人口結(jié)構(gòu)也對樓市有利。

房利美（Fannie Mae）樂觀地認為，消費者對新房的需求在將來還會超過供應(yīng)量，這將為2023年之前美國保持高房價和刺激經(jīng)濟成長帶來動力。

唐克爾對第一財經(jīng)記者分析了幾個因素——“房屋供應(yīng)不足，房屋開工率低于家庭需求，新房和現(xiàn)有房屋的庫存也很低。”

“因此，即使抵押貸款利率上升對住房需求是不利的，但由于供應(yīng)量低，建筑和銷售活動可能會保持下去。這些動態(tài)表明，今年住宅投資不太可能崩潰。”她解釋道。