基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴募政策落地。4月15日，滬深交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs新購入項目指引公開征求意見，擬細化明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的擴募、信息披露、決策和審批等具體安排。

中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇認為，更多資產(chǎn)通過REITs發(fā)行上市會增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給，擴大REITs市場規(guī)模，包括流通市值規(guī)模等。政策也在鼓勵長線資金、長線機構(gòu)和價格投資導(dǎo)向的機構(gòu)更多地進入REITs市場。

首批公募REITs的原始權(quán)益人有何經(jīng)驗？招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs是首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，招商蛇口總經(jīng)理助理余志良表示，原始權(quán)益人要結(jié)合自身戰(zhàn)略考慮是否要搭建平臺，同時做好未來資產(chǎn)組合的循環(huán)機制和相應(yīng)安排。

REITs是否應(yīng)向商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域擴容？REITs是否有助化解相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險？在日前舉辦的2022清華五道口全球金融論壇上，上述負責(zé)人進行了深入探討。

房企試水REITs是未來趨勢

目前，境內(nèi)公募REITs涉及的行業(yè)是基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，包括倉儲物流、收費公路、水電氣熱等。商業(yè)不動產(chǎn)何時納入公募REITs引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

張宇提到，從境外成熟市場經(jīng)驗來看，REITs市場的發(fā)展路徑是從房地產(chǎn)做起，逐漸拓展到基礎(chǔ)設(shè)施，美國較為典型。

“國內(nèi)是從基礎(chǔ)設(shè)施先開始，但是未來是不是逐步向房地產(chǎn)擴容和過渡？我想可能是一個大趨勢。”張宇提到。

他進一步表示，購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓、租賃公寓等資產(chǎn)的供需非常活躍，這就意味著其租金和價格非常市場化和透明，這是做REITs重要的資產(chǎn)層面前置條件。

張宇也提到，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，開發(fā)商利用上述類型的資產(chǎn)發(fā)行REITs，再拿錢反哺其業(yè)務(wù)，技術(shù)上的突破和防范不難實現(xiàn)。“做業(yè)務(wù)上的切割，做資金的閉環(huán)管理，這個其實是可以實現(xiàn)的，技術(shù)上應(yīng)該不是一個大問題。”

與此同時，REITs對于化解房地產(chǎn)風(fēng)險也是有效的。張宇援引數(shù)據(jù)提到，梳理目前四十余個推出了REITs的國家或地區(qū)發(fā)現(xiàn)，REITs的機制制度改革創(chuàng)新，與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場風(fēng)險，甚至是金融體系的一些關(guān)聯(lián)風(fēng)險相掛鉤。

“通過REITs去化解、幫助解決這類型的風(fēng)險，起到了比較明顯的效果。”他表示。

美國威斯康星大學(xué)麥迪遜分校威斯康星商學(xué)院John P.Morgridge杰出講席教授鄧永恒指出，美國REITs迅速發(fā)展的經(jīng)驗表明，REITs對于建立可持續(xù)的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場非常有幫助。“當(dāng)前中國迫切需要一個長期可持續(xù)的住房市場。為了實現(xiàn)這個目的，必須要有一個堅實的市場，比如說REITs市場。”

搭建REITs平臺不是簡單的融資

近期，滬深交易所就REITs擴募公開征求意見，對新購入項目業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點、擴募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項進行規(guī)定。

擴募機制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。華夏基金援引數(shù)據(jù)表示，以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模已達到300億~500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%~4%，擴募是REITs規(guī)模增長的主要途徑。

記者了解到，部分公募基金正在為應(yīng)對REITs擴募做準備，涉及人員、系統(tǒng)、業(yè)務(wù)對接等多方面。

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有哪些參與經(jīng)驗？如何看待產(chǎn)品上市之后的表現(xiàn)？

余志良說，REITs的現(xiàn)金流特點以及產(chǎn)品屬性和產(chǎn)業(yè)園區(qū)高度吻合，解決了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要痛點，即重投入、周轉(zhuǎn)慢，也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)打開了非常好的退出通道。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)一個很典型的特點就是現(xiàn)金投入大，回收相對偏慢，具有重資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)慢的特點。通過養(yǎng)熟資產(chǎn)，用REITs進行退出，我們獲得了現(xiàn)金之后就會再來投入新園區(qū)的開發(fā)，形成了有效的循環(huán)跟周轉(zhuǎn)。”他說。

除融資、加速資源周轉(zhuǎn)之外，他提到，形成REITs產(chǎn)品還會促進經(jīng)營團隊加大力度對資產(chǎn)進行增值改造提升，同時強化團隊經(jīng)營能力。

對原始權(quán)益人，余志良提出兩點建議，首先要結(jié)合自身戰(zhàn)略考慮是否要搭建平臺，其次對未來資產(chǎn)組合的循環(huán)機制作出相應(yīng)安排。

“去搭這樣的平臺，一定不是簡單地進行融資，而是注重產(chǎn)業(yè)跟資本的高度協(xié)同，形成有機互動，要和企業(yè)長遠資本戰(zhàn)略匹配。”他提到。