隨著出險房企不斷增多，國央企收并購正被各方寄予強烈期望，然后收并購大潮遲遲未至，這成為央企華潤置地（01109.HK）2021業(yè)績發(fā)布會上媒體最為關(guān)心的問題。

“公開市場已經(jīng)知道我們獲得了200億的并購貸額度，而實際上，我透露一下最新數(shù)字是已經(jīng)儲備了400億額度，一旦有項目談成熟了，并購貸會隨時啟用，政府已明確鼓勵國央企收并購，華潤置地將積極參與。”華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥在回答第一財經(jīng)提問時表示。

3月31日，華潤置地發(fā)布2021年業(yè)績報告并召開線上業(yè)績會，總裁李欣、首席運營官張大為、首席戰(zhàn)略官謝驥、首席財務(wù)官郭世清等管理層出席。去年全年華潤置地實現(xiàn)合約銷售額3158億元，同比增長11%，在全國房企中規(guī)模位列第八。

華潤置地總裁李欣表示看好今年的房地產(chǎn)市場，目前回暖跡象明顯。“前段時間我跟各大區(qū)深度交流，了解到3月中下旬以來市場回暖跡象明顯，尤其是一二線城市，售樓處來訪、轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)提升，一線和強二線城市的二手房交易量也在上漲。大趨勢來看，今年上半年低開，下半年可能會回升。”

毛利率下滑已是普遍共識

央企華潤置地的銷售規(guī)模再晉一位，2021年全年實現(xiàn)合約銷售額3158億元，同比增長11%，在全國房企中規(guī)模位列第八。

報告期內(nèi)，總營業(yè)收入2121億元，同比增長18%，其中投資性物業(yè)租金收入增長尤為亮眼，而開發(fā)型物業(yè)銷售增長則略遜一籌。

根據(jù)年報披露，華潤置地去年全年開發(fā)物業(yè)營業(yè)收入1839億元，同比增長17%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入174億元，同比增長36%。

投資物業(yè)租金收入由旗下購物中心貢獻了絕大部分，且增速驚人。目前華潤置地有54個在營購物中心，去年總零售額達人民幣1072億元，按年增長45%，租金收入139億元，同比增長38%。

業(yè)績會上，華潤置地管理層并未對銷售目標提出具體數(shù)字要求，但表示“銷售目標會保持增長，行業(yè)排名會保持穩(wěn)定”。

從銷售資源看，去年保持拿地節(jié)奏的華潤置地貨源充足，目前可售貨值達到5278億元，去年新增可售資源3000億，90%分布在一二線城市。

截至期末，已簽未結(jié)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營業(yè)額人民幣2171億元，其中人民幣1411億元計劃于2022年內(nèi)結(jié)算，未來三年可結(jié)算面積較高。

增收不增利是近年來多數(shù)房企的通病，對于華潤置地來說，其開發(fā)銷售業(yè)務(wù)和經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤走出了兩條截然不同的曲線。

去年開發(fā)銷售業(yè)務(wù)營收盡管增長17%，但毛利下滑4.8%，毛利率為23.7%，同比下降5.4個百分點，徹底揮別30%時代。核心凈利潤率為12.5%，同比下降0.9個百分點。

對于開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下降，總裁李欣說道：“地產(chǎn)行業(yè)毛利率下調(diào)回歸至20%以上是個共識，2017年-2018年房地產(chǎn)高歌猛進帶來了高地價，近年來市場調(diào)控趨嚴帶來市場下滑，多重因素導(dǎo)致毛利率水平回歸，房地產(chǎn)毛利率再也回不到過去30%甚至更高的狀態(tài)了。”

與此同時，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤水平顯著走高。去年去毛利增長了40%，毛利率達到68.2%，同比增長1.8個百分點。

李欣對記者表示，在十四五期間，華潤置地的購物中心收入增速將維持在20%以上，毛利率水平將達到70%以上。開發(fā)物業(yè)毛利率水平則將維持在22%-23%，綜合毛利率保持在25%以上。

融資成本降至3.71%

財務(wù)方面，截至去年年末，華潤置地在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1087億人民幣，按年增長22%。債務(wù)總額1974億元，較2020年末增加13.0%，債務(wù)凈額886億元，增加35億元，凈有息負債率為30.4%。

華潤置地去年融資成本為3.71%，較上一年再降0.37個百分點，這一數(shù)字仍能排入中國房企融資成本最低前三甲。可以對比的是，日前剛剛發(fā)布年報的龍湖集團，是中國融資成本最低的民營房企，平均借貸成本為4.14%。與華潤置地同為央企的中海、保利，其2021年上半年融資成本在3.6%-3.7%之間，是融資成本最低的兩家房企。

目前標普、穆迪及惠譽三家國際評級機構(gòu)維持了華潤置地Baa1/BBB+投資級信用評級。

報告期內(nèi)，華潤置地花費1126億元權(quán)益地價，新購入土儲61塊，建面1439萬平方米，權(quán)益比為77%，多元化拿地項目數(shù)量占比44%，以在杭州、南京、長沙、鄭州等地的TOD商業(yè)綜合體項目為主。截至期末總土儲為6873萬平方米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲面積5778萬平方米，一二線城市面積占比維持在70%。投資物業(yè)土儲面積1095萬平米，購物中心用地占比69%，一二線城市面積占85%。

在土地投資方面，收并購或成為華潤置地納儲的重要手段。今年以來，為緩解行業(yè)流動性風(fēng)險，針對出險企業(yè)項目的承債式并購貸款政策已經(jīng)落地，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標。中央及部分地方省政府更是要求央企國企通過收并購項目的方式為出險房企紓困。

華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥回應(yīng)第一財經(jīng)提問時表示：“政府確實已經(jīng)明確鼓勵央企、國企收并購，華潤置地將積極參與，現(xiàn)在確實已經(jīng)獲得幾百億額度，為將來的收并購創(chuàng)造了條件。”

但他稱，當(dāng)前收并購情況是比較復(fù)雜的，而華潤置地一貫作風(fēng)穩(wěn)健，需要花時間看清風(fēng)險。對于收并購項目的回報率，會和公開招拍掛市場上獲得土地的回報率拉通來看，一定要符合華潤置地自己的要求，項目要聚焦主流城市、主流板塊，符合華潤置地主流客戶的需求。因此，華潤置地會用積極態(tài)度看待機會，但會把握風(fēng)險。他還表示，只考慮項目層面的收并購，不考慮房企股權(quán)端收購。

舊發(fā)展模式一去不返

針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性轉(zhuǎn)折，華潤置地總裁李欣認為，舊發(fā)展模式肯定一去不復(fù)返了。

“過去十多年里，中國房地產(chǎn)的模式可以概括為快周轉(zhuǎn)、高負債，這個時代肯定已經(jīng)過去了。”李欣說，行業(yè)在四個方面將發(fā)生深刻變化。

一是從“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”轉(zhuǎn)化；二是從追求外延式的規(guī)模增長，到追求內(nèi)涵式的發(fā)展；三是從原有的增量時代，轉(zhuǎn)向存量主導(dǎo)的時代；四是不可避免的多元化、多賽道發(fā)展趨勢。

在存量時代，華潤置地勾畫了一個雄心勃勃的購物中心規(guī)模擴張計劃——目前在營購物中心數(shù)量為54個，到2025年要達到100個。

李欣對第一財經(jīng)表示，實際上現(xiàn)在已經(jīng)布局超100個購物中心，其中54個已開業(yè)，61個為儲備項目，剩余的體量將在未來4-5年間陸續(xù)釋放，即使沒有新增拿地，也可以滿足每年新開10-12個。購物中心產(chǎn)品線方面，主流仍然是萬象城、萬象匯、萬象天地三條產(chǎn)品線，十四五期間，將沿著三條產(chǎn)品線做深、做實。在小社區(qū)商業(yè)和細分市場領(lǐng)域的特色商業(yè)中，華潤置地會進行創(chuàng)新和嘗試，希望為特色小商業(yè)找到發(fā)展之路。

對于經(jīng)營性物業(yè)的盤活和退出，首席戰(zhàn)略官謝驥表示，公募reits渠道國內(nèi)市場還沒有打開，目前來看，很多企業(yè)去香港市場和其他市場發(fā)行，但這些市場要求的回報率很高，華潤置地暫時不會考慮做，從去年以來，中國提出基礎(chǔ)建設(shè)公募reits，公租房這一塊會被納入，華潤置地已經(jīng)隨時做好準備，一旦國內(nèi)放開，便會選擇一些資產(chǎn)參與。