人口超千萬、GDP規模超萬億的大都市，卻在房地產市場黯然失意，龍頭房企帶頭殺價出貨，首付分期屢見不鮮......這是鄭州這片土地正在上演的現實。

鄭州，華夏文明的重要發祥地，古稱商都，今謂綠城。這里曾孕育出規模超千億的本土房企，也因洪水及疫情等原因，讓深耕于此的房企斷臂求生。今年來，河南多家房企主動放假，老牌企業建業揮刀向內，碧桂園等龍頭也祭出大幅降價的戲碼。

龐大的人口體量、慘淡的樓市行情，兩者背道而馳產生的魔幻感，讓許多購房者心生疑慮。“降價這么多，都不要買了。”有購房者看著某龍頭房企的降價信息稱，還有人被首付分期“誘惑”入手后，如今頂著高額月供有苦難言。

為提振樓市行情，3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發布通知，提出19項房地產行業相關舉措，包括取消認房又認貸、人才購房補貼、下調住房貸款利率、推進安置房建設和轉化等幾大利器。

經歷了洪水沖擊的中部人口大城，開始向樓市復蘇發起沖刺。

龍頭房企殺價出貨

鄭州樓市行情明顯下行，是從去年下半年開始的。

2021年7月17日至23日，河南省遭遇歷史罕見特大暴雨，發生嚴重洪澇災害，災害共造成河南省150個縣（市、區）1478.6萬人受災，直接經濟損失1200.6億元，其中鄭州市直接經濟損失409億元、占全省的34.1%。

洪水疊加此后多輪疫情的沖擊，讓河南尤其是鄭州受到極大影響。“去年真的太難了。”談起過往經歷，許多河南當地的地產人都心有所感。從那時開始，已經陰跌綿綿的樓市，降價案例明顯增多，開發商為了回血奮力出貨，這一趨勢延續至今。

以位于管南區域的碧桂園名門時代城為例，該項目一期2019年推出，當時房源均價約12700元/平方米，2020年漲到12800～13500元/平方米，如今精裝修特價房源售價約11000～11500元/平方米。

萬科在鄭州二七區一項目也有類似現象。房天下數據顯示，萬科大都會最早于2016年開盤，至今已賣到第七期，此前樓市行情好時，該盤售價穩定在13000元/平方米左右，最高曾于2020年初推出16000元/平方米的洋房，如今在售均價約11800元/平方米。

龍頭房企尚且如此，其他中小本土房企也徹底撕開了降價的遮羞布。“現在市場上很多首付分期的項目，甚至有項目打著零首付的概念進行營銷。”有當地中介稱。

譬如一套總價147萬、首付款約44萬的房源，申請首付分期后，可先拿14萬，剩下的30萬分兩年或者三年支付，每月還8000元左右。

2020年至今，首付分期成為鄭州樓市的常規營銷手段。有購房者入手后發現，前兩年月供壓力太大，洪水及疫情沖擊后還款難上加難；而對更多購房者來說，花樣百出的促銷，反而加重了等待觀望的情緒。

克而瑞河南區域數據顯示，2022年第8周，鄭州有7個項目開盤，共推出約649套房源，累計去化約69套，去化率僅10%。其中，碧桂園時代城推案體量約33套，成交4套；滕威城推出約99套，成交約6套；東原閱城二期推出約100套，成交約8套。

如果將時間軸拉長，會發現外部因素只是鄭州樓市下行的導火索，在此之前，鄭州樓市已經低迷數年。

七年前，鄭州樓市一片火熱，地王頻出挑動市場情緒，為樓市吸引了大量投資性需求。在剛需與投資置業推動下，鄭州2016年新房成交規模達1693萬平方米，較2014年擴大3倍。

但是，隨著2016年中期樓市調控轉向，限貸、限購、限價、限售等政策頻出，市場過熱現象也被遏制。此后，鄭州樓市開始了漫長的回調期，2020年商品住宅成交面積僅1255萬平方米，2021年再度下滑至1021.98萬平方米。

“從城市發展角度來說，鄭州的流入人口多數來自本省其他城市，因缺少高新技術企業，相應領域就業面較窄，對人才的吸引力也較弱，進而導致城市整體經濟發展相對緩慢，對購買力的支撐略顯乏力。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪告訴第一財經。

出手主動去庫存

克而瑞數據顯示，截至去年12月，鄭州商品住宅去化周期已超過21個月，庫存壓力進一步加大。

日前，鄭州市代市長何雄公開表示，鄭州的房地產市場現在遇到一些“小困難”，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整。“在之前沒有疫情時，鄭州每年人口凈流入40萬，住房需求非常旺盛。”何雄稱。

在人口體量上，鄭州確實是當之無愧的大都市。第七次全國人口普查數據顯示，鄭州以1260.1萬人的常住人口數量，躍居全國城市第十位、中部地區第一。

不過，鄭州對年輕人才的吸引力，不如人口總量那樣突出。大學生招聘平臺梧桐果發布數據顯示，2021年鄭州的畢業生留存率為62.2%，在新一線城市中排名第十。

為吸引人才，新政規定，在鄭創業就業的博士、碩士研究生等，符合條件的可購買共有產權住房，購買商品住房的按照政策給予購房補貼。在鄭創業就業大學生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補貼。

在信貸方面，加大房地產企業并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。同時，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

同時，鄭州還祭出了另一大“利器”：棚改貨幣化安置。官方稱，實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

關榮雪認為，近期鄭州官方重提棚改貨幣化安置，由于拆遷戶可得到一筆費用去自行購買房產，這將在一定程度上促進樓市消費，同時也將在一定程度上促進房價呈現穩中有升態勢，畢竟市場買方多傾向于“買漲不買跌”。

貝殼找房鄭州站發文稱，推行貨幣化安置，可增強拆遷居民的購買力，包括房地產的購買力，側面擴大購房消費需求。二是政府回購安置房，以保障性住房的形式推向市場，利于滿足剛需群體的住房需求，增加城市對外來人口的吸引力。

受一系列消息刺激，鄭州的二手房市場率先有所反應。機構最新數據顯示，2月份二手房成交量中，50城中有超過四成環比增長，鄭州成交量環比增長超60%。

“受開發商爆雷、新房市場延期交付、甚至爛尾頻出等影響，部分購房者將目光從新房市場轉向了二手房。”據多位當地中介透露，目前，鄭州新房市場一片慘淡，二手房市場也較為分化，不過核心區域還算堅挺，遠郊區二手房則越來越難。

貝殼研究院認為，目前，鄭州二手房首套利率5.39%，二套利率5.64%，達到2021年以來最低水平，放款速度達到了歷史最快水平；同時，通過擴大住房公積金制度受益范圍、推進靈活就業人員參加住房公積金制度等，刺激了居民合理的住房消費需求。

河南樓市大環境的縮影

鄭州樓市要走出這次“小困難”，并非一朝一夕之事。

業內普遍認為，影響商品住宅短期、中長期成交規模的因素略有不同，短期主要與地價、房價等相關，中長期主要取決于居民收入增長情況，與城市經濟發展，產業升級密切相關。

克而瑞表示，鄭州樓市成交能否放量，并不在于供應，而是受限于居民購買力。鄭州作為省會城市，剛需基數龐大，短期內難以釋放一方面是因自身收入有限，很難與市區房價相匹配；市場轉淡行情下，房企打折促銷，也加重了其觀望情緒。

從最直觀的GDP增速來看，2021年鄭州GDP增速僅4.7%，低于全國平均值。因暴雨與疫情沖擊，2021年鄭州一般公共預算收入1223.6億元，環比下滑約2.8%，是GDP排名前20的城市中，唯一公共預算收入下滑的城市。

鄭州上述人口體量大、但經濟發展有待提振的現狀，也是整個河南的縮影。

“河南”作為省級區劃名稱，自元朝開始，并沿用至今。河南志記載顯示，有史以來，河南就是人口比較集中的地區。漢代河南人口占全國的20％，隋朝占21％，唐代占16％，宋代以后，河南人口在全國比重有所下降，但直到清朝仍維持在6％左右。

在第七次全國人口普查中，河南省常住人口為99365519人，占全國人口的比重為7.04%，相比2010年共增加5341952人，增長5.68%。放眼全國，只有廣東與山東人口總量高于河南，分別為126012510人、101527453人。

在經濟發展方面，自2005年生產總值邁上萬億元臺階后，河南用五年邁上2萬億元臺階，再相繼邁上3、4、5萬億元三個臺階，2021年生產總值5.89萬億元，已接近6萬億元。

但從增速來看，河南與甘肅、寧夏、吉林、天津、河北、陜西、內蒙古、黑龍江、遼寧、青海共10個省區市共處一列，2021年GDP增速數據低于7%。

鄭州之外，河南樓市的整體行情不振。官方數據顯示，2021年河南省商品房銷售面積13277.19萬平方米，同比下降5.8%，商品房銷售額8657.71億元，同比下降7.5%。房企買地的熱情也在下降，期內土地成交價款417.40億元，同比下降17.6%。

“近期，河南其他城市的樓市表現也略顯乏力，如平頂山、新鄉等，洛陽的新房成交表現相對穩健，但成交體量不大。”關榮雪告訴第一財經。河南樓市發展的挑戰在于，產業布局較為單調且無核心發展板塊，整體經濟發展的提速難度不小，同時樓市供應端的產品力略顯不足，一定程度上導致市場流動力處于較低水平。

為促進經濟高質量發展，河南近日明確“十四五”期間制造業發展規劃，要發展材料、裝備、汽車、食品、輕紡5大傳統產業，培育新一代信息技術、高端裝備、新材料、現代醫藥、新能源汽車等7大新興產業，布局氫能和儲能、量子信息、類腦智能等6大未來產業。

與此同時，河南將以建設通道經濟帶、樞紐經濟協同發展區為重點，拓展樞紐經濟發展空間，將鄭州打造成為全省樞紐經濟發展核心動力源，建設豫西、豫南、豫東、豫北4個樞紐經濟協同發展區，打造中原—長三角、京港澳、陸橋、濟鄭渝4條通道經濟帶。

關榮雪認為，河南樓市未來的機遇在于，一方面內陸開放不斷加大，將在一定程度上帶動購房需求增多；另一方面，部分區域間的聯動較為緊密，將提升城市的人口吸附力。