春江水暖鴨先知，最近房產中介又行動了起來，徘徊在各小區附近，上海的房地產市場也逐漸恢復活躍。這背后，離不開房貸環境改善的催化。

第一財經記者日前從多位國有大行和股份行房貸經理處了解到，今年以來，上海房貸市場有所放寬，二手房房貸放款再提速，部分銀行審批加放款時長甚至縮短到了10天以內。多數人的直觀感受是，和去年下半年相比，房貸發放速度的確更快了。

與此同時，隨著1月LPR（貸款市場報價利率）下調，上海的房貸利率也有調整。目前，第一財經記者了解到，上海多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%，分別下降為4.95%和5.65%。

事實上，不只上海房貸市場，近期，多個城市的房貸政策出現松動，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等。在業內人士看來，因城施策下，各地根據房地產市場運行情況靈活調整政策，部分不合理或不合時宜的政策均有望得到優化。不過，房地產調控政策仍堅持連續性和穩定性，“穩”依舊是主基調。

審批和放款提速

與年初相比，上海二手房貸款發放速度進一步加快。當時，記者在走訪時了解到，多家銀行的審批周期大概是2周左右，放款周期則為1個月或1個半月，而當前不管是審批速度，還是放款速度，均在加快。

“如果購房者征信、收入等材料都符合要求，目前審批基本上是一周左右，然后過完戶隔兩三天就能放款。”郵儲銀行某支行房貸經理對記者說道，而在今年年初，該行的審批時間約為2周，放款大約是1個月到1個半月。

與此同時，國有大行中，中國銀行、交通銀行、建設銀行的審批和放款周期也有縮短。中國銀行某支行房貸經理向記者稱，當前該行房貸額度相對充足，如果是二手房，審批是1周左右，然后在雙證（房產證和抵押證）辦好后，放款僅需要2~3天；如果是新房，考慮到抵押證辦理得比較快，整個放款周期還會更快。

“現在二手房和新房放款速度差不多，以前二手房比較慢，但現在放款速度也加快了。”建設銀行某支行房貸經理對記者說道，目前該行審批時間為3周左右，放款時間則是2~3周。

相比之下，交通銀行的放款周期相對較長，交通銀行某支行房貸經理稱，該行審批時間1個半月左右，在收到雙證后，放款時間約為1個月，審批+放款大概在2到3個月。

股份行中，記者了解到，數家股份行的按揭貸款發放也已提速。比如，招商銀行某支行房貸經理稱，該行當前審批周期是1到2周，過完戶最快隔1天放款，相比年初審批需要2周以及放款需要一個月有了明顯提速；光大銀行某支行房貸經理也表示，該行審批時間約為1個月，若相關資料齊全，放款大約是2到3周。

不過，值得一提的是，走訪中，多個房貸經理提到了房產中介的問題。比如，有的銀行傾向通過合作的房產中介來放貸款，比較少做“手拉手”的業務。所謂“手拉手”，即買賣雙方不通過中介交易網上簽訂合同。“這主要是考慮到風險問題，有可能存在虛假按揭貸款。”一位房貸經理向記者說道。

但整體而言，不少房貸經理、房產中介的共識在于，房貸發放速度整體較之前加快。銀行按揭貸款市場的放松，一方面與政策端吹暖風有關；另一方面也受銀行房貸發放節奏影響，通常來說，在一季度，銀行按揭貸款額度相對寬松。

房貸利率同步下調

除了房貸發放周期縮短，第一財經記者在走訪中了解到，上海多家銀行的房貸利率也跟隨最近一期LPR變動進行了調整，這是自2021年7月以來的首次調整。

2021年7月24日，上海地區部分銀行上調了房貸利率，首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，即當時的LPR+35BP，二套房房利率由5.25%上浮至5.7%，即當時的LPR+105BP。

今年1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上期下降5個基點。其中，5年期以上LPR與房貸利率息息相關， 在此調整下，上海地區部分銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%，進一步為購房者減負。

以100萬元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區，利率調整前，首套房房貸利率為5%（LPR+35BP），此時月供額為5368.22元；而此次利率調整之后，首套房房貸利率為4.95%，此時月供額為5337.7元。如此計算，月供額減少了約30.5元，一年約減少366元。

不過，要注意的是，這一優惠并非所有貸款人均可享受。在實際執行情況中，不同銀行可能會根據貸款人的資質、當時外部環境等對加點基數做出不同調整。在部分銀行下調房貸利率的同時，不排除有的銀行上調相應的加點基數，以保證房貸利率不變。

除了上海，其他地區房貸利率近期也有所調整。比如，此前四大國有銀行同步下調廣州地區房貸利率，其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房利率則從LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）；另外，杭州地區部分銀行也下調了房貸利率，其中，首套房從5.65%降至5.6%，二套房從5.85%降至5.7%。

有分析稱，對于購房者來說，房貸利率成本進一步下調，將進一步激活合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進房地產行業景氣度的提升，助力房地產業朝更穩的方向發展。

“穩”仍是主基調

與此同時，近來多個城市的房貸政策出現松綁，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等。

據不完全統計，近兩個多月，房貸（公積金或商業按揭）首付（首套或二套）比例下降的達到1省12市，分別為安徽、泰安、株洲、自貢、菏澤、駐馬店、佛山、北海、南寧、贛州、合肥、重慶、晉中；商業貸款首付比例下調城市為重慶、江西贛州、河南駐馬店；公積金貸款首付比例下調的城市或省份為泰安、安徽、株洲、自貢、菏澤、佛山、北海、南寧、合肥、晉中等。

另據中原地產研究院統計，2022年以來，全國房地產調控政策密集，累積房地產調控政策次數超過80次，其中超40城發布了穩定樓市的政策。

最新一則消息是，3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網站發布關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知，明確降低個人住房消費負擔，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。推進信貸支持協作，對支持開發貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優先支持。

可以看到，因城施策下，各地正根據房地產市場運行情況靈活調整政策。中指研究院相關人士分析稱，部分不合理或不合時宜的政策均有望得到優化，特別是針對剛需和改善性住房需求過于嚴格的限制政策。但值得注意的是，調控政策仍堅持連續性和穩定性，“穩”是主基調。

住建部近日也定調了2022年樓市，稱將保持調控政策的連續性和穩定性；增強調控政策的協調性和精準性；堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險；此外，持續整治和規范房地產市場秩序。