銷售規模在2018年首次邁進千億元的遠洋集團控股有限公司(下稱遠洋集團，03377.HK)，2019年再進一步，協議銷售額創下新高至1300.3億元。但與1400億元的年度銷售目標相比，仍有百億元的距離。更令人擔心的是，在規模擴張的同時，該公司盈利能力卻持續下滑。

最新業績報告顯示，遠洋集團2019年營業額為509.26億元，同比增長近23%;公司擁有人應占溢利為26.56億元，繼2018年下降30.14%后再度降低25.67%;凈利潤率降至10%以下，為2016年以來最低水平。

此外，該公司凈借貸比率近兩年已升至70%以上。2019年末的凈借貸比率較2018年末提高4個百分點至77%，為上市以來同期最高。受財務杠桿上升所致，遠洋集團2019年利息支出大增，成為侵蝕公司利潤的一個重要因素。

公開資料顯示，遠洋集團創立于1993年，業務范圍包括中高端住宅開發、寫字樓、綜合體及零售物業開發投資運營、物業服務、養老產業、物流地產、長租公寓、房地產基金、股權投資、資產管理和海外投資等。該公司于2007年9月在香港聯合交易所主板上市，截至3月27日收盤，每股股價為1.99港元，較52周高點下降50.13%。

遠洋集團近一年股價走勢

數據來源：Wind

盈利能力疲弱

近日，遠洋集團發布2019年度業績公告。2019年其營業額較2018年增長22.95%至509.26億元。這是自遠洋集團上市以來首次突破500億元關口。

從構成上來看，2019年該公司物業開發的營業額為431億元，同比增長21%;物業投資的營業額為6.78億元，同比減少37%;物業管理的營業額為12.49億元，同比增長11%;其他房地產相關業務的營業額為58.99億元，同比增長58%。可見，物業開發業務仍是遠洋集團最為主要的營收來源，其營業額約占公司總營業額的85%，而其他業務板塊對公司營業額的貢獻較小。

盡管營業額到達了一個新的高度，但遠洋集團的利潤并未同步增長，呈現出增收不增利的狀態。2019年，遠洋集團除稅后的年度溢利為41.66億元，同比下降10.71%;公司擁有人應占溢利為26.56億元，同比下降25.67%。

年度溢利下降，一方面是由于投資物業公平值較2018年大幅減少，另一方面是由于財務費用上升。而在年度溢利下降的同時，少數股東所分配凈利潤卻有所增加，導致公司擁有人應占溢利的降幅更為明顯。2019年，遠洋集團少數股東應占溢利為15.1億元，同比增長38.27%，在年度溢利中的占比由2018年的23.41%提高至36.24%。

實際上，這已是遠洋集團的年度溢利、公司擁有人應占溢利連續第二年下降，且均降至2016年以來最低水平。2018年，這兩項指標分別下降25.45%、30.14%。連續下降的還有該公司的凈利潤率。根據年度溢利及營業額計算，遠洋集團2016年—2019年的凈利潤率依次為12.87%、13.65%、11.26%、8.18%。

2019年，遠洋集團協議銷售總額為1300.30億元，同比增長19%，僅完成年度銷售目標的93%左右。2020年伊始，盡管啟動了44個城市、75個項目的線上看房通道，但其1—2月份累計協議銷售額依然同比下降41%，為65.2億元。其中2月份的協議銷售額為30億元，同比下降50%。

凈借貸比率創同期新高

房地產可以說是資金密集型行業，無論是拿地還是建造，都對資金有著極高的依賴度。但從已有數據來看，遠洋集團投資活動產生的現金流多年來呈凈流出狀態，經營活動產生的現金流也在2017年、2018年連續為負。

融資成為緩解資金壓力的重要途徑。今年1月，遠洋集團全資附屬公司遠洋地產寶財IV有限公司發行于2030年1月到期的4億美元有擔保票據，利率為4.75%，所得款項凈額主要用于償還現有債務。

而在2019年，遠洋集團亦多次融資。

2019年1月，遠洋地產寶財IV有限公司發行2022年4月到期的5億美元有擔保票據，利率為5.25%。

3月，全資附屬公司遠洋控股集團(中國)有限公司發行不超過人民幣29億元的公司債券。此次發行的公司債券分為兩個品種：品種一，本金總額為人民幣17億元，期限為5年期，票面利率為4.06%，于第三年結束后，發行人有權調整票面利率，而債券持有人有權回售債券予發行人;品種二，本金總額為人民幣12億元，期限為7年期，票面利率為4.59%，于第五年結束后，發行人有權調整票面利率，而債券持有人有權回售債券予發行人。

8月，遠洋地產寶財IV有限公司再次發行有擔保票據，發行規模為6億美元，利率為4.75%。票據將于2029年8月到期。上述3筆融資所得均用于償還現有債務、債券本息。

截至2019年末，遠洋集團總負債規模為1780.88億元，其中總貸款額為839.07億元。凈借貸比率為77%，較2018年末上升4個百分點，再創上市以來同期新高。在2019年中期，其凈借貸比率甚至一度高達86%。

由于財務杠桿上升，遠洋集團2019年利息支出大幅增加，已付或應計的總利息開支為52.36億元，同比增長24.37%。其中，23.94億元因未能資本化而透過綜合收益表支銷，形成財務費用，2018年同項數據為17.75億元，2019年增幅達34.88%。